Arealer

Totalt bruksareal: 202,0 m²

• BRA-i: 202,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): ca. 46 m²

Innholdsbeskrivelse

Vi har for salg en fantastisk familieeiendom i Hvitsten i Vestby kommune med herlig beliggenhet mot Oslofjorden. Huset ligger med nydelig panoramautsikt mot fjorden, samtidig som det er skjermet for de dagene som ikke bare inneholder solskinn. Boligen består av 2 etasjer med tillegg av stor grovkjeller med spennende muligheter. Det er en egen utleieleilighet i huset og i kommunen er det registret 2 bruksenheter; H0101 og H0201. Leiligheten inneholder stue, soverom, kjøkken og baderom og ble pusset opp i 2022. Her er det egen inngang og egen terrasse.

Bygget er opprinnelig oppført i 1935 og påbygget i 1968 og 1986 (bod og vaskerom). I 2014 ble hele hovedetasjen omfattende oppgradert med bl.a. nytt lekkert kjøkken, ny parkett, varme i alle gulv, oppgradert elektrisk anlegg, ny peisovn og nye Nordan vinduer for å nevne noe. Se utfyllende info om vedlikehold og utbedringer under punkt diverse opplysninger.

Hoveddelen inneholder entré med skivedørsgarderobe, supert vaskerom, innvendig lagringsrom, 4 store soverom, flislagt baderom, moderne og lekkert spisekjøkken og 2 store stuer.

Dette er en meget gjennomført og flott bolig som i dag passer de fleste familier. Ønsker man endret planløsning eller ytterligere areal, er det mange spennende muligheter.

Ny fin biloppstillingsplass på eiendommen oppført i 2025.

Velkommen til en hyggelig visning!

Beskrivelse

Hovedhus over 2 plan samt kjeller med gjennomgående god standard.

1. etg.

Entré og inngangsparti:

Malt panelt himling med 4 stk. downlights, malt stående panel på vegg og fliser på gulv. Flott skyvedørsgarderobe med speilfronter for oppbevaring yttertøy, sko og tilbehør. Varme i gulv.

Vaskerom:

Malt panelt himling, malt stående panel på vegg og fliser på gulv. Supert vaskerom med skyvedørsskap som skjuler vaskemaskinen og hyller for skittentøy på vaskerom og som gir god utnyttelse av plass mht bruk og sortering osv. Plass og opplegg til vaskesøyle og stort høyskap for tørking. God benkeplass og utslagsvask. Rommet er lyst og pent med vindu mot terrassen og varme i gulv.

Innvendig bod og lagerrom: Malt panelt himling, malt stående panel på vegg og fliser på gulv. Stor, takhøy og meget romslig skyvedørsgarderobe med speilfronter og uttrekkbare skuffer for lett tilgang. Fin plass til ytterliggere oppbevaring som f.eks. ekstra kjøleskap og fryser.

Gang: Malt panelt himling med 6 stk. downlights, malt stående panel og tapet på vegg, parkett på gulv. Varme i gulv.

Soverom 1: Malt panelt himling, malt stående panel på vegg og parkett på gulv. Herlig, luftig og pent soverom med god plass til bred seng, fine garderobeløsninger og ønskelig soveromsinventar. Varme i gulv.

Trappegang: Malt panelt himling med 3 stk. downlights, malt stående panelpå vegg og parkett på gulv. Trapp ned til 1. etg. Utgang til deilig sydvendt og solrik veranda med plass til sittegruppe. Bred markise på vegg. Ny trapp ble satt inn november 2023.

Soverom 2 ‑ hovedsoverom: Malt panelt himling, malt stående panel på vegg og parkett på gulv. Godt og romslig soverom med god plass til dobbeltseng, nattbord m.m. Skyvedørsgarderobe med speilfronter langs hele langveggen med masse plass for klesoppbevaring. Varme i gulv.

Baderom: Takess i himling, fliser på vegg og gulv. Bred hvit servant med sort underskap, speilskap med overlys på vegg med sort ramme og høyskap på vegg i sort utførelse. Vegghengt toalett. Dusjhjørne med svingbare glassdører og nytt dusjgarnityr og blandebatteri i sort med både regndusj og håndholdt dusj. Ventilasjon i himling og varme i gulv.

Stort spisekjøkken: Malt panelt himling med 6 stk. downlights, malt stående panel på vegg og parkett på gulv. Meget lekkert og tiltalende Sigdal grå kjøkkeninnredning fra 2014 med masse skap og benkeplass. Smart kjøkkenøy med spiseplass for kjappe måltider. Alle hvitevarer som komfyr, 80 cm. induksjonstopp med pyrolyse funksjon, kjøle‑fryseskap og oppvaskmaskin er levert av Simens og er integrert. Lekre svarte marmorfliser på vegg over benk, ventilator med hette i børstet stål. Underlimt kjøkkenvask i svart stein og ettgreps blandebatteri. Noe overskap med glassfronter. Varme i gulv. Fantastisk spiseplass hvor man kan dekke på til det store selskapet og hele slekta mens man nyter utsikten rett mot innseilingen til Oslo.

Stue: Malt panelt himling, malt stående panel på vegg og parkett på gulv. Lys og flott stue med vedovn og god plass til flere innredningsmuligheter for sofagrupper. Fantastisk utsikt mot vest, Oslofjorden og stranden. Varme i gulv.

Under etg.

Stue i under etg.

Malt panelt himling med 4 stk. downlights, malt stående panel på vegg og parkett på gulv. Flott rom med god plass som tidligere var ett kjøkken. Vann og avløp er fremdeles tilgjengelig her. Dør ut til entre og vindfang med inngang fra gateplan. Fra dette rommet er det også trapp ned til grovkjeller. Det er flere muligheter for å opprette både toalett eller ekstra baderom her. Varme i gulv.

Soverom 3: Malt panelt himling, malt stående panel på vegg og parkett på gulv. Flott soverom med vinduer på 2 sider og god plass til stor seng, garderobeløsning og skrivebord. Varme i gulv.

Soverom 4: Malt panelt himling, malt stående panel på vegg og parkett på gulv. Nok et godt soverom med rikelig plass til stor seng, garderobeløsning og skrivebord. Varme i gulv.

Leilighet med egen inngang.

Stue: Takess i himling, malt stående panel på vegg og parkett på gulv. Hyggelig stue med plass til sofagruppe. God garderobeplass.

Soverom: Takess i himling, malt stående panel på vegg og parkett på gulv. Soverom med plass til dobbeltseng. Skyvedørsgarderobe med speilfront for smart oppbevaring.

Kjøkken: Malt panel med 4 stk. downlights i himling, malt stående panel på vegg og parkett på gulv. Moderne og flott kjøkken fra 2022. Innredning med grå, slettefronter. Fliser på vegg over benk. Opplegg til vaskemaskin og integrert oppvaskmaskin. Integrert og medfølgende komfyr og induksjonstopp. Ventilator over platetopp. Frittstående kjøle‑/ fryseskap medfølger også. Koselig spiseplass ved vinduet. Varme i gulv.

Baderom: Malt himling, fliser på vegg og gulv. Modernisert baderom 2020 med flis på flis, eldre støpjernsluk. Dusjhjørne med glassvegg, servant med underskap og speilskap på vegg. WC og varme i gulv.

Ved inngangspartiet til leiligheten er det en fin uteplass med godt areal for sittegruppe.

Kjeller med inngang rett inn fra gateplan. Under 1.90 takhøyde gjør at det ikke er måleriktig. Meget romslig og fint lagringsareal med støpt dekke, tørt og fint.

Byggemåte

Se vedlagte tilstandsrapport fra Matias Utnem

Tilstandsrapport

Takstmann: Matias Utnem

Takstfirma: Builtby AS Dato for takst: 09.04.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Boligen har fått følgende TG2:

Taktekking

Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Taktekking består av stålplater av type Decra, opplyst lagt i 1986. Decra er profilerte stålplater med steingranulatbelagt overflate. Det foreligger ikke dokumentasjon på om undertaket ble skiftet samtidig med omlegging av taktekking. Undertaket er ikke synlig og ligger skjult i konstruksjonen. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

• Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert.

Taktekking har en alder på ca. 40 år og har nådd forventet teknisk levetid. Slitasje på overflate og innfesting må påregnes. Usikkerhet rundt undertakets alder medfører økt risiko for skjulte avvik. Konsekvens/tiltak: Med ca. 40 års alder anses gjenværende levetid som begrenset. Utskifting må påregnes i nær fremtid, eventuelt inkludert undertak. Dersom taktekking eller undertak svikter, kan dette medføre fuktinntrengning i takkonstruksjonen. Følgeskader kan omfatte råte i bærende trekonstruksjoner, redusert isolasjonsevne og behov for omfattende reparasjoner. Tiltak bør planlegges for å redusere risiko for større skader.

Nedløp og beslag

Takrenner, nedløp og beslag er av stål og opplyst fra 1986. Kontroll av bygningsdelen ble utført fra bakkenivå. Vurdering av avvik: • Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

Takrenner, nedløp og beslag er av stål fra 1986. Kontroll er utført fra bakkenivå. Det er registrert avflassing på renner og nedløpsrør samt grønskedannelse på overflater. Med en alder på ca. 40 år har komponentene passert normal forventet teknisk levetid. Registrert avflassing indikerer svekket overflatebehandling og påbegynt korrosjon. Grønske tyder på vedvarende fuktbelastning. Slike forhold øker risikoen for gjennomrusting, lekkasjer i skjøter og redusert bortledning av takvann. Da inspeksjonen er utført fra bakkenivå, kan ytterligere skader i skjøter, innfestinger og beslag ikke utelukkes. Konsekvens/tiltak: • Plattform for feier må monteres.• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. • Stigetrinn for feier må monteres. Videre korrosjon kan medføre lekkasjer og mangelfull bortledning av takvann. Dette kan føre til økt fuktbelastning på fasade, takutstikk og grunnmur, med risiko for råte- og frostskader i tilstøtende konstruksjoner. Kilde: Tidligere salgsoppgave

Veggkonstruksjon

Veggkonstruksjonen er av ukjent utførelse. Utvendig er det liggende bordkledning. Det er registrert oppsprekking i kledning, soltørket kledning samt stedvis råteskader. Det er observert eldre panel synlig under eksisterende kledning. Tilstanden på underliggende panel er ikke kjent. Det er ukjent om det er etablert lufting bak kledningen og hvordan ytterveggen er bygd opp. Vurdering av avvik: • Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. • Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Oppsprekking i ender og soltørket kledning indikerer værpåvirkning og redusert beskyttelse fra overflatebehandling. Stedvis råte viser at trevirket har vært utsatt for vedvarende fuktbelastning. Eldre panel bak eksisterende kledning kan medføre økt fuktbelastning dersom det ikke er tilfredsstillende lufting mellom lagene. Manglende kunnskap om luftespalte og veggens oppbygning gir usikkerhet rundt konstruksjonens fuktsikkerhet. Risiko for skjulte skader i underliggende panel og bindingsverk kan ikke utelukkes uten nærmere undersøkelser. Konsekvens/tiltak

• Råteskadet trekledning må skiftes ut. • Andre tiltak: Levetid påvirkes av materialkvalitet, vedlikehold og klimabelastning. Utskifting av skadet panel og vurdering av veggoppbygning må påregnes. Dersom lufting bak kledningen er mangelfull, kan fukt bli stående i konstruksjonen og føre til videre råteutvikling i både ytre og indre panel samt bindingsverk.

Takkonstruksjon/loft

Takkonstruksjonen er kontrollert fra kaldt loft. Det er begrenset tilgang til hele takkonstruksjonen. Det er registrert enkelte fuktskjolder på undertak, særlig rundt gjennomføringer. Det er også registrert muselort på loftsgulvet. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking Vurdering av avvik: • Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Fuktskjolder ved gjennomføringer kan indikere tidligere eller pågående lekkasje eller kondensproblematikk. Begrenset tilgjengelighet medfører at hele konstruksjonen ikke er inspisert. Registrering av muselort viser at det har vært aktivitet av skadedyr. Konsekvens/tiltak: • Det må gjøres nærmere undersøkelser. Ved vedvarende fukt kan det oppstå råteskader i undertak og bærekonstruksjon. Skadedyr kan redusere isolasjonsevne og skade materialer. Tetthet rundt gjennomføringer bør kontrolleres og eventuelle åpninger tettes.

Vinduer

Det er registrert tolags isolerglassvinduer fra 2013 og tolags isolerglassvinduer fra 1985. I tillegg er det registrert ett eldre vindu uten synlig datostempling, alder ukjent. Det er registrert slitasje på utvendig omramming samt på treverk i karmer og rammer. Vurdering av avvik: • Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer fra 2013 vurderes å hagod restlevetid. Vinduer fra 1985 har passert normal teknisk levetid for tolags isolerglass. Eldre vindu uten datostempling vurderes å være av høy alder. Registrert slitasje på treverk og omramming indikerer behov for vedlikehold. Konsekvens/tiltak: • Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. I henhold til Byggforsk 700.320 påvirkes levetid av kvalitet og vedlikehold . Vinduer fra 2013 vurderes å ha vesentlig gjenværende levetid. Vinduer fra 1985 og eldre vindu anses å ha begrenset gjenværende levetid, og utskifting eller større vedlikehold må påregnes. Manglende vedlikehold kan føre til råteskader i treverk og redusert tetthet mot yttervegg.

Dører

Det er montert balkongdør i 1. etasje med utgang til tidligere balkong uten etablert rekkverk eller annen avsperring. Ytterdør i 1. etasje har glassfelt, og det er registrert riper og hakk i dørblad. Inngangsdør i utleiedel har knirk ved bruk. Dør til kjeller har synlige skader og oppsvulmet materiale. Vurdering av avvik: • Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.

• Det er avvik: Balkongdør uten sikring medfører fallrisiko og vurderes som et sikkerhetsavvik. Riper og hakk i ytterdør er overflateskader som indikerer bruksslitasje. Knirk i inngangsdør tyder på behov for justering. Oppsvulmet materiale i kjellerdør indikerer fuktpåvirkning og redusert materialkvalitet. Konsekvens/tiltak: Tiltak: I henhold til NS 3600 vurderes balkongdør med manglende sikring til TG 3 grunnet sikkerhetsmessig avvik .

Kjellerdør vurderes til TG 2 grunnet fuktskade og materialsvikt. Ytterdør med riper/hakk og inngangsdør med knirk vurderes til TG 1, da forholdene anses som overflatemessige avvik.

Manglende sikring ved balkongdør kan medføre alvorlig personskade ved fall. Fuktskader i kjellerdør kan føre til videre materialnedbrytning og behov for utskifting. Overflateskader på ytterdør har primært estetisk betydning.

Utvendige trapper

Boligen har flere utvendige trapper. Det er registrert manglende rekkverk på deler av trappene, skader på steinheller i trinn, samt for store åpninger i eksisterende rekkverk.

Vurdering av avvik: • Betongtrapp har mindre sprekker/skader. Manglende rekkverk og for store åpninger tilfredsstiller ikke krav til personsikkerhet. Skadede steinheller kan gi ujevnt underlag og redusert stabilitet i trinn. Forholdene vurderes som sikkerhetsavvik.

Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Levetid påvirkes av utførelse, fundamentering og vedlikehold, jf. Byggforsk 700.320 . Registrerte skader og manglende sikring tilsier behov for utbedring. Forholdene medfører økt risiko for fall og personskade. Tiltak bør utføres for å sikre forsvarlig bruk av trappene.

Overflater

Gulv består av fliser i entré og bod, samt laminat i øvrige rom. Vegger har panel og tapet. Himlinger har panel med innfelte downlights i entré, stue og soverom. Vurdering av avvik:

• Det er avvik: Det er registrert at dør til bad i 1. etasje tar i karm, samt at dørhåndtak er løst. Det er videre registrert hull, hakk og riper i overflater, samt hull etter tidligere oppheng. Slitasjen fremstår som forventet ut fra alder og bruk. Overflater fremstår med normal bruksslitasje. Registrerte merker og hull anses som overflatemessige forhold. Dør som tar i karm og løst håndtak indikerer behov for justering og mindre utbedring. Konsekvens/tiltak

• Tiltak: Forholdene har i hovedsak estetisk betydning. Manglende justering av dør kan over tid medføre økt slitasje på hengsler og karm.

Overflater - utleiedel

Innvendig gulv med laminat. Veggene har malte plater og pusset mur. Innvendige tak har malte plater. Vurdering av avvik: • Det er registrert svertesopp på overflater. Konsekvens/tiltak: • Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.

Etasjeskille/gulv mot grunn

Betongdekke og trebjelkelag. Vurdering av avvik:• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak: • For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Rom under terreng

Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’ Underetasje: Gulv har laminat som overflate. Vegger er utført med plater og betong/mur. Det er foretatt hulltaking i stue i underetasje (hoveddel) uten atdet ble påvist unormale forhold. Det er registrert en type membran/fuktsikring på yttervegg, men type og utførelse er ikke dokumentert.

På kjøkken i utleiedel er det målt forhøyede fuktverdier i nedre del av murvegg ved overflatemåling. Det er registrert svertesopp på vegg. Kjeller: Boligen har kjeller med målt takhøyde på ca. 180 cm. Rommene benyttes i dag som bod/lager. Kjelleren har adkomst via trapp fra underetasje samt egen dør fra gateplan. Det er registrert begrenset ventilasjon i kjeller. Det er videre registrert noe innsig av vann/fukt gjennom vegg mot terreng på hagesiden.

Vurdering av avvik: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Hulltaking i hoveddel indikerer tilfredsstillende forhold på kontrollert sted. Manglende dokumentasjon på fuktsikring gir usikkerhet rundt veggenes oppbygning og fuktsikkerhet. Målte høye fuktverdier i nedre del av murvegg i utleiedel, samt registrert svertesopp, indikerer fuktpåvirkning. Årsak kan være kapillært oppsug fra grunn

eller mangelfull drenering/fuktsikring. Laminat på betonggulv kan være sårbart ved fuktvandring. Registrert fuktinnsig gjennom vegg mot terreng indikerer belastning fra omkringliggende masser og kan ha sammenheng med eldre drenering og terrengfall. forholdet viser at konstruksjonen er utsatt for fuktpåvirkning. Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Vedvarende fukt kan føre til utvikling av mugg, nedbrytning av materialer og redusert inneklima. Årsak til fukt bør avklares og nødvendige tiltak vurderes.

Innvendige trapper

Boligen har trapp med trevanger og tretrinn mellom 1. etasje og underetasje, samt trapp fra underetasje ned til kjeller. Det mangler rekkverk i rekkverk i trappene. Vurdering av avvik:

• Det er avvik: Manglende rekkverk medfører redusert sikkerhet ved bruk. Trapper skal ha håndløper og tilfredsstillende sikring for å hindre fall. Fravær av rekkverk vurderes som et sikkerhetsavvik. Konsekvens/tiltak: Manglende rekkverk medfører økt risiko for fall og personskade. Tiltak bør gjennomføres for å sikre forsvarlig bruk av trappene.

Overflater vegger og himling

Vegger er flislagte. Det er registrert svertesopp i silikonfuger i dusjsonen. Vurdering av avvik: • Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. • Svertesopp er registrert

Svertesopp i silikonfuger indikerer fuktbelastning i våtsone. Forholdet er vanlig i rom med høy luftfuktighet, men viser behov for vedlikehold og utskifting av silikonfuger over tid.

Konsekvens/tiltak: • Overflater må rengjøres. Utskifting av silikonfuger må påregnes periodisk.

Overflater gulv

Gulv er flislagt og det er opplyst om gulvvarme. Det er registrert svertesopp samt misfarging av fuger. Vurdering av avvik: • Svertesopp er registrert Svertesopp og misfarging av fuger indikerer fuktbelastning over tid. Dette er vanlig i rom med vannbruk, men viser behov for rengjøring og vedlikehold. Gulvvarme bidrar til uttørking, men hindrer ikke fuktpåvirkning i fuger. Konsekvens/tiltak: • Overflater må rengjøres. Periodisk vedlikehold og utskifting av fuger må påregnes.

Sluk, membran og tettesjikt

Det er registrert eldre soil-/støpejernssluk plassert under servant. Sluket er av eldre type. Det er ikke synlig membran ved sluket, og det foreligger ingen dokumentasjon på tettesjikt/membran i gulvkonstruksjonen. Vurdering av avvik: • Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Eldre støpejernssluk har høy alder og kan være utsatt for korrosjon og slitasje. Manglende synlig membran og fravær av dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til gulvets fuktsikring. Overgang mellom sluk og eventuelt tettesjikt er et kritisk punkt i rom med vanninstallasjoner. Forholdet innebærer

økt risiko for skjulte avvik. Konsekvens/tiltak: • Det må innhentes dokumentasjon. • Eldre sluk av støpejern er ofte utsatt for rust som kan medføre lekkasjer. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. TG 2, grunnet høy alder og manglende dokumentasjon på membran. Eldre støpejernssluk vurderes å ha begrenset gjenværende levetid. Utskifting bør påregnes ved fremtidig oppgradering av rommet. Ved eventuell svikt i sluk eller manglende tettesjikt kan fukt trenge inn i konstruksjonen og medføre skjulte skader over tid. Kilde: Salgsoppgave (2009)

Sanitærutstyr og innredning

Rommet er innredet med servantskap med heldekkende servant, speilskap med uttak for strøm, gulvstående toalett samt glassvegg i dusjhjørne. Det er registrert svekkelser på servantskap og slark i skuff.

Vurdering av avvik:

• Det er påvist skader på innredning.

Registrerte svekkelser og slark indikerer slitasje på innredningen. Forholdet vurderes som bruksslitasje og påvirker i hovedsak funksjon og stabilitet i

skuffefronter. Det er ikke registrert lekkasjer fra sanitærutstyr ved visuell kontroll.

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

Med registrert slitasje vurderes gjenværende levetid som begrenset, og utskifting må påregnes over tid. Kilde: Salgsoppgave (2009)

Ventilasjon

Badet er utstyrt med mekanisk avtrekk. Det er ikke etablert tilluftsløsning i form av ventil i vegg eller tilfredsstillende luftespalte.

Vurdering av avvik:

• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Mekanisk avtrekk forutsetter tilstrekkelig tilluft for å oppnå tilfredsstillende luftutskifting. Manglende tilluftsløsning kan redusere ventilasjonseffekten og

føre til økt fuktbelastning i rommet.

Konsekvens/tiltak

• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

Mangelfull tilluft kan medføre økt fuktbelastning, kondens og risiko for utvikling av mugg og fuktskader over tid.

Overflater vegger og himling

Vegger er flislagte. Det er registrert misfarging av fuger, svertesopp samt sprekker i enkelte fuger. Himling består av Takess-plater med innfelte downlights.

Vurdering av avvik:

• Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.

• Svertesopp er registrert

Misfarging og svertesopp i fuger indikerer fuktbelastning i våtsone. Sprekker i fuger kan gi økt risiko for fuktinntrengning bak flis dersom forholdet utvikler seg.

Konsekvens/tiltak

• Overflater må rengjøres.

Dersom sprekker i fuger ikke utbedres, kan fukt trenge inn bak flis og føre til skjulte skader i konstruksjonen. Svertesopp kan påvirke inneklima. Kilde: Salgsoppgave (2009)

Overflater gulv

Gulv er flislagt og har varmekabler. Det er registrert svertesopp samt manglende fuge mellom sluk og tilstøtende fliser.

Vurdering av avvik:

• Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.

• Svertesopp er registrert

Svertesopp indikerer fuktbelastning i dusjsonen. Manglende fuge mellom sluk og flis er et avvik som kan gi økt risiko for fuktinntrengning i overgang mellom sluk og gulvkonstruksjon. Overgangen mellom sluk og membran er et kritisk punkt i våtrom. Forholdet vurderes som et teknisk avvik.

Konsekvens/tiltak

• Overflater må rengjøres.

Manglende fuge ved sluk kan føre til fuktinntrengning i konstruksjonen og utvikling av skjulte skader over tid. Svertesopp kan påvirke inneklima og

indikerer behov for rengjøring og vedlikehold.

Sluk, membran og tettsjikt

Badet har plastsluk. Det er synlig smøremembran ved sluk. Det fremstår som om membranen kan være utført i to sjikt, hvor det ligger smøremembran under påstøp og ned under klemring, samtidig som det kan se ut til at det også ligger et membransjikt over påstøpen. Dette kan ikke bekreftes da det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse.

Vurdering av avvik:

• Det er avvik:

Badet har plastsluk. Det er synlig smøremembran ved sluk. Dette kan ikke bekreftes da det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse.

Konsekvens/tiltak

• Tiltak:

Membran passert over halvparten av forventet levetid. Restlevetid vurderes som begrenset på sikt.

Ved eventuell svikt i membran eller feil utførelse rundt sluk kan fukt trenge inn i konstruksjonen og medføre skjulte skader i gulv og tilstøtende vegger. Kilde: Salgsoppgave (2009)

Sanitærutstyr og innredning

Badet er innredet med servant med heldekkende servant og ettgreps blandebatteri, speilskap over servant, vegghengt toalett samt dusjhjørne med glassdører. Det er registrert svertesopp på dusjdører.

Vurdering av avvik:

• Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

• Det er avvik:

Innredning og sanitærutstyr fremstår som normalt for oppgitt oppussingsår. Registrert svertesopp på dusjdører indikerer høy fuktbelastning og behov for

rengjøring og vedlikehold. Forholdet vurderes som overflatemessig og relatert til bruk.

Konsekvens/tiltak

• Tiltak:

Svertesopp på dusjdører har i hovedsak estetisk betydning, men kan utvikle seg videre dersom rengjøring og vedlikehold ikke utføres.

Overflater gulv

Gulv er flislagt. Det er registrert sluk plassert under innredning. Det er registrert misfarging av fuger i gulvet.

Vurdering av avvik:

• Det er avvik:

Misfarging av fuger indikerer fuktbelastning og slitasje over tid.

Konsekvens/tiltak

• Tiltak:

Med registrert slitasje må vedlikehold og eventuell fremtidig utbedring påregnes.

Sluk, membran og tettesjikt

Sluk er plassert under skapinnredning og er ikke tilgjengelig for inspeksjon eller rengjøring. Det foreligger ingen dokumentasjon på om det er etablert membran på gulvet. Det er registrert misfarging av fuger

Vurdering av avvik:

• Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).

• Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.

Utilgjengelig sluk vanskeliggjør kontroll av slukets tilstand og tilkobling mot eventuelt tettesjikt. Manglende dokumentasjon på membran medfører usikkerhet rundt gulvkonstruksjonens fuktsikring. Misfarging av fuger indikerer fuktbelastning. Forholdene samlet innebærer økt risiko for skjulte avvik i

gulvkonstruksjonen.

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

Uten dokumentasjon og med begrenset kontrollmulighet må fremtidig oppfølging og eventuell utbedring påregnes.

Dersom membran mangler eller er feil utført, kan fukt trenge inn i konstruksjonen og medføre skjulte skader over tid. Utilgjengelig sluk kan også hindre

nødvendig vedlikehold og øke risiko for lekkasjer.

Avtrekk

Det er kjøkkenventilator med kullfilter.

Vurdering av avvik:

• Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Konsekvens/tiltak

• Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.

Overflater og innredning

Kjøkkenet er innredet med over- og underskap med lav profil. Det er laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum og ettgreps blandebatteri med utreksløsning. Av hvitevarer er det komfyr, kjøleskap, platetopp og oppvaskmaskin. Avtrekksvifte med utkast til det fri. Det er registrert svelling på innredning samt riper og hakk i fronter og overflater.

Vurdering av avvik:

• Det er påvist at overflater har noe skader.

Registrert svelling indikerer fuktpåvirkning på innredning. Riper og hakk vurderes som bruksslitasje. Laminat benkeplate og fronter er sårbare for fukt ved skader i overflate eller i skjøter. Det er ikke registrert lekkasje ved visuell kontroll.

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

Med registrert svelling vurderes deler av innredningen å ha redusert gjenværende levetid, og utskifting av enkelte komponenter kan påregnes over tid.

Videre fuktpåvirkning kan føre til økt svelling, svekket bæreevne i skrog og behov for utskifting av innredning.

Vannledninger

Vannledninger i boligen er utført med plastrør og kobberrør. Stoppekran og vannmåler er plassert i kjeller. Det er registrert irr/korrosjon på synlige rør i kjeller.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

• Det er irr på rør.

• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå

ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Kombinasjon av plastrør og kobberrør er vanlig ved delvis oppgraderte anlegg. Registrert irr på kobberrør indikerer overflatekorrosjon som følge av fukt

eller kondens i kjellermiljøet. Forholdet kan over tid føre til svekkelse av rørmaterialet dersom korrosjonen utvikler seg.

Skjulte rørføringer kan ikke kontrolleres.

Rørføringer og rørnettets tilstand kan være vanskelig å gi en fullstendig vurdering av, da dette ligger skjult i konstruksjonen. Det bemerkes at kun synlige

installasjoner er vurdert. Alder, fortetning og brudd kan utgjøre en risiko i alle anlegg.

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.

Videre korrosjon kan føre til lekkasjer og vannskader i kjeller og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak som forbedret ventilasjon, isolering av kalde rør og

kontroll av fuktforhold anbefales.

Avløpsrør

Avløpsrør i boligen er utført i støpejern og plast. Rørføringer er dels synlige i kjeller, mens øvrige føringer er skjult i konstruksjonen.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå

ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Støpejernsrør er vanlig i eldre boliger og har høy alder. Over tid kan slike rør være utsatt for innvendig rustdannelse, avleiringer og redusert dimensjon.

Plastrør har generelt lengre forventet levetid, avhengig av utførelse og belastning. Skjulte rørføringer kan ikke kontrolleres fullt ut.

Rørføringer og rørnettets tilstand kan være vanskelig å gi en fullstendig vurdering av, da dette ligger skjult i konstruksjonen. Det bemerkes at kun synlige

installasjoner er vurdert. Alder, fortetning og brudd kan utgjøre en risiko i alle anlegg.

Konsekvens/tiltak

• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.

Eldre støpejernsrør kan over tid utvikle lekkasjer eller tilbakeslag som kan medføre fuktskader og behov for omfattende utskifting. Tilstandsvurdering med

kamerainspeksjon kan være aktuelt ved mistanke om svikt.

Fuktsikring og drenering

Dreneringen er ukjent. Det er ved hulltaking i vegg mot terreng registrert en type membran/fuktsperre på innsiden av konstruksjonen. Type, utførelse og

omfang er ikke dokumentert.

Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Drenering fra 1935 har passert forventet teknisk levetid med god margin. Eldre drensløsninger har begrenset effekt sammenlignet med dagens standard.

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

Dreneringssystemer har normalt forventet levetid på 30–50 år avhengig av utførelse og masser rundt grunnmur, jf. Byggforsk 700.320 . Med alder fra 1935

vurderes gjenværende levetid som svært begrenset.

Eldre drenering kan medføre økt fuktbelastning på grunnmur og kjellervegger. Dette kan føre til fuktskader, saltutslag, muggvekst og nedbrytning av

konstruksjon over tid. Oppgradering av drenering må påregnes.

Grunnmur og fundamenter

Grunnmuren er oppført i støpte konstruksjoner. Totalt sett fremstår grunnmuren å ivareta opprinnelig tiltenkt funksjon basert på visuelle observasjoner. Det er registrert saltutslag på murflater samt enkelte avflassinger av puss.

Vurdering av avvik:

• Grunnmuren har sprekkdannelser.

• Det er avvik:

Saltutslag indikerer fukttransport gjennom murverket. Avflassing av puss tyder på fuktpåvirkning og redusert vedheft i overflatelaget. Forholdene er

typiske for eldre grunnmurer uten moderne utvendig fuktsikring. Begrenset inspeksjon medfører at skjulte avvik ikke kan utelukkes.

Konsekvens/tiltak

• Lokal utbedring må utføres.

• Tiltak:

Ved vedvarende fuktgjennomgang kan ytterligere pussavskalling og frostskader oppstå, med gradvis nedbrytning av murverket over tid. Tiltak for å

redusere fuktbelastning anbefales.

Forstøtningsmurer

Støttemurer. Det er registrert sprekker i mur, både vertikale og skrå, samt rissdannelser i pussede overflater. Overflater fremstår med avskalling, begroing og tegn til fuktpåvirkning. Det er stedvis synlig reparasjoner i mur. Snødekke begrenser full inspeksjon ved terrengnivå.

Vurdering av avvik:

• Det er registrert sprekker/deformasjon som gir grunn til å overvåke konstruksjonen.

Konsekvens/tiltak

• Lokal utbedring må utføres.

Utvendige vann- og avløpsledninger

Boligen er tilknyttet kommunalt vann og kommunalt avløp. Privat stikkledning for vann og avløp har ukjent produksjonsår. Eier er selv ansvarlig for

stikkledninger frem til påkoblingspunkt mot offentlig nett.

Bunnledninger og deres plassering er ikke kontrollert.

TG vurderes utfra byggeår og normal forventet bruksår.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Konsekvens/tiltak

• Avløpsanlegget må sjekkes.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selgers kommentar til egenerklæring

Følgende er kommentert i selgers egenerklæring:

Har du kjennskap til eiendommen?

Svar: Ja

Når kjøpte du boligen?

Svar: 2014

Hvor lenge har du eid boligen?

Svar: 14 år og 5 måneder

Har du bodd i boligen siste 12 måneder?

Svar: Ja

I hvilket forsikringsselskap har du tegnet villa/husforsikring?

Svar: Frende

Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?

Svar: Ja, kun av faglært

Beskrivelse: Det har vært flere som har gjort arbeid her - kun faglært og eget firma. Kvitteringer på alt

Arbeid utført av: Ski Rørleggerbedrift

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende?

Svar: Ja

Beskrivelse: Skade etter enkelt rotte som i 2022 gnagde gjennom avløpsrør i 2.etg og som førte til forsikringssak på kjøkken i 1.etg. - anticimex var her og sjekket ut at det kun var denne ene rotten som hadde «forvillet seg» og hadde gått inn i sitt naturlige habitat igjen. Hele huset ble sjekket og det ble lagt inn musestopp langs hele huset og satt opp rottefeller som jevnlig ble sjekket av anticimex - men disse var tomme hver gang. Vi har hverken før eller siden hatt utfordringer med hverken mus, rotter eller andre kryp.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Svar: Ja, kun av faglært

Beskrivelse: De utførte arbeid i hver sin etasje og alt er utført hvitt

Arbeid utført av: Vestby elektro / Presterud elektro

Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)?

Svar: Ja

Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?

Svar: Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad

Beskrivelse: Kun terrasse som vi har fått hjelp av faglært venn som hjalp oss å sette opp på dugnad - samt terrasse (liten) som husets herre satte opp selv.

Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende?

Svar: Ja

Beskrivelse: Ja, ca 40 m2

Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene?

Svar: Ja

Beskrivelse: Det er eget leilighetsnummer

Moderniseringer

Følgende vedlikehold er utført i boligen i nyere tid:

‑ 2023 ‑ november: nytt vindu i soverom 4 og og ny inngangsdør i stue. Nytt

dusjarmatur baderom i 2. etg.

‑ 2023 ‑ oktober: nytt rekkverk på terrassen

‑ 2021 ‑ Nylagt, isolert himling, nymalte overflater og nytt gulv. Downlights og

varmekabler 2021.

‑ 2020 ‑ Stikkledning til offentlig avløp ble byttet i 2020 og ble asfaltert utenfor kjeller

og langs huset for penere fremtoning. Alt ble sjekket innvendig og utvendinge rør og

byttet

I 2014 ble 1. etg. omfattende pusset opp:

‑ nytt kjøkken fra Sigdal med marmor fliser/steinkum

‑ Simens hvitevarer på kjøkkenet

‑ nye vinduer i alle rom eks, vaskerom og bod

‑ nye dører

‑ marmor på mur

‑ nytt el.‑anlegg og nytt sikringsskap med automatsikringer.

‑ ny peisovn i stue

‑ ny parkett

‑ nymalte overflater

‑ varme i alle gulv med egen termostat pr. rom

‑ Led downlights med tilhørende dimmer pr. rom

‑ Alle skyvedørsgraderober bod, vaskerom og soverom fra kvalitetsleverandøren Rival

‑ Markise over alle vinduer i stue og kjøkken, både elektriske og manuelle markiser

‑ Jording til huset oppført

‑ 2 stk. nye 240 l. varmtvannsberedere Jozo

‑ Stubbloft renovert og bjelkelag forsterket

‑ Isolert med 5 ekstra cm. over hele etasjen innvendig

‑ ny blåseisolasjon i etasjeskille mellom underetasje/1. etasje

I underetasjen er følgende utført:

‑ Nytt el‑anlegg og nytt sikringsskap

‑ renovert i 2021 med nye gulv og varmekabler

‑ renovert himling og downlights

‑ ny trapp kommer november 2023

I utleiedel er følgende utført:

‑ renovert kjøkken 2022

‑ baderom pusset opp i 2022

‑ overflate oppusset i 2014 med gulv og vegger

1986: Nye takplater på yttertak samt avløp og takrenner

Villavent i 1 etg. som går til vaskerom, kjøkken og bad med motor på loft. Elektrisk

avtrekk baderom utleiedel.

Det er utstrakt bruk av skyvedører i begge etasjer for optimal plassutnyttelse.

Energimerking

Det er utarbeidet energiattest via energimerking.no. Energiattesten ligger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Energiattest med energimerke Oransje F er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Varme i gulv, peisovn i stue.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Tomten

367,00 m² eiet tomt.

Festet, herlig naturtomt på ca. 367 kvm. meget flott opparbeidet med plenarealer, planter, busker og fine, gode terrasser. Her er det flere soner og mange områder for spisegrupper, lounge avdelinger m.m. Svært solrik eiendom hvor man kan flytte seg inn eller ut av solen etter ønske. For utleieleiligheten er det en egen usjenert uteplass med fint areal for sittegruppe.

Parkering

Ny fin biloppstillingsplass på eiendommen oppført i 2025.

Løsøre og tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å les salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

Helt herlig beliggenhet ved innløpet av Oslofjorden. Meget veletablert og hyggelig boligområde på Hvitsten i Vestby Kommune. Det er kort vei til barnehage, skoler og aktivitetstilbud. Ved Vestby skole ligger Vestby Arena med flerbrukshall, klatre‑ og buldrevegg, kunstgressbane og friidrettsbane. Kun 10 min. med bil eller offentlig kommunikasjon til sentrum. Bykjernen har alle sentrums fasiliteter, kafeer, restauranter, diverse servicetilbud og kjøpesenter. kun 15 min. med bil til både Drøbak‑ og Son sentrum. Til Oslo bruker du 40 min. med bil. Perfekt beliggenhet for deg som ønsker nærhet til sjøen og marka samtidig som det er sentralt.

Området har nærhet til flotte turstier, sykkelveier og skiløyper, noe som gir gode rekreasjonsmuligheter hele året. Vestby kommune har en vakker kystlinje, her ligger strandperlener på rekke og rad. Stranden i Hvitsten ligger ett steinkast fra huset, mens Emmerstadbukta, Krokstrand, Hulvika og Kjøvangen er en del av den flotte kyststien som går fra kommunegrense til kommunegrense. Her er det også en ridesti som går gjennom hele kommunen.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved Kiwi eller Rema 1000. Sistnevnte ligger på Vestby Storsenter som ligger en kort kjøretur fra boligen. På Vestby storsenter er det mer enn 40 butikker og spisestedereller om du vil ta turen til merkevarebyen Norwegian Fashion Outlet som også ligger i området. Finner du et rikt utvalg av butikker, servicetilbud og hyggelige kafeer. Vestby sentrum ligger også godt innen rekkevidde, enten via offentlig kommunikasjon eller med bil.

I Hvitsten er det en koselig sommerpub på Sjøboden fra juni til september. Det er gangavstand til Ramme fjordhotell ‑ kjent for ett av Nord‑Europas flotteste parkanlegg. Her er det kafé, restaurant og hotell.

I Hvitsten park har Fred Olsen Lines plassert ut 37 gallionsfigurer laget av kjente norske kunstnere, brukt på rederiets skip i perioden 1938 ‑ 1976. Stedet vokste utover på 1800‑tallet fordi skipsredere hadde vinteropplag her, og mannskap og offiserer bosatte seg på stedet. Det var her redereventyret Fred. Olsen startet. Den vakre trekirken fra 1903 var en gave fra Bolette Olsen, Fred Olsens mor, og nettopp Olsen rederiet er det første mange forbinder med Hvitsten. Familiegodset Lysedal dominerer fortsatt landskapet på lik linje med rederiets gamle gallionsfigurer som er plassert ut i stedets parker. Her i Hvitsten hadde Kristian Krogh, Hans Jæger og Lassondøtrene Oda og Bokken sitt sommerparadis i tillegg til Edvard Munch. Theodor Kittelsen bodde i Hvitsten i perioden 1891 til 1896 og fant bl.a. inspirasjon til "Nøkken" i Haugertjernet. Edvard Munch kjøpte i 1910 Nedre Ramme som sommerbolig og atlier. Her malte han flere av sine kjente bilder, bl.a. Alma Mater til Universitetets aula. Munch eide Nedre Ramme frem til sin død i 1944. Kilde: Visit Greater Oslo.

Det er en Aktiv seilforening med medlemskap som utløser gratis bruk av diverse båter, SUP og seilbrett.

Sommerhalvåret er magisk i Hvitsten med yrende folkeliv på stranden. Til jul er det julemarked og kanefart.

Adkomst

Eiendommen ligger i Strandveien i Hvitsten med umiddelbar adkomst fra denne veien.

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Offentlig kommunikasjon

Buss ved Hvitsten torg 1 min. fra boligen ‑ Linje 531. Vestby stasjon 10 min. unna med bil. Linje RE20, R21 og R23.

Bebyggelse i nærområdet

Veletablert og svært hyggelige boligområde blandet med helårs og fritidsbebyggelse, hovedsakelig eneboliger og delte boliger.

Skole og barnehage

Hvitsten naturbarnehage (1‑5 år) 12 min. gange, Pepperstadmarka barnehage (1‑5 år) 7 min. med bil og Johnsrudhuset barnehage (1‑5 år) 11 min. med bil.

Bjørlien skole (1‑7 kl.) 11 min., Vestby skole (1‑7 kl.) 12 min., Vestby ungdomssskole (8‑10 kl.) 12 min., Vestby videregående skole 12 min. og Frogn videregående skole 19 min. unna, alle med bil.

Andre løpende kostnader

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter utgjorde i 2025 kr 14 264 . I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer og avgifter.

Norgespris

Det foreligger ingen avtale om Norgespris for denne eiendommen.

Formuesverdi

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:

Som primærbolig kr. 1 355 825,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 5 423 299,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Formuesverdien justeres normalt sett årlig, og det henvises til Skatteetatens websider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

Dokumentavgift kr 257 500,00,-

Tinglysing pantedokument kr 545,00,-

Tinglysningsgebyr skjøte kr 545,00,-

Boligkjøperforsikring Gar-Bo kr 17 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 10 576 490,-. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det foreligger en ferdig attest på‑ og ombygning fra 08.04.1976.

Kontroll av byggetegninger

Regulering

Området er regulert til småhusbebyggelse og område for bevaring. Eiendommen er ikke omfattet av kommunedelplanen for kulturminner, og bygget er ikke definert med verneverdi.

Vei, vann og avløp

Offentlig.

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3019/55/1/1:

20.05.1931 ‑ Dokumentnr: 900030 ‑ Festekontrakt ‑ vilkår

Gjelder feste

Festetid: 100 år

GRUNNSEDDEL

ÅRLIG AVGIFT NOK 15

FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER

GJENKJØPSRETT

MED FLERE BESTEMMELSER

PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

Gjelder denne registerenheten med flere

14.06.2013 ‑ Dokumentnr: 487049 ‑ Rettsbok

Gjelder feste

Dom av 21.11.1979 i ankesak nr. 456/78, hl.nr. 640/78

Bestemmelse om delvis parkeringsforbud

Gjelder denne registerenheten med flere

01.01.2020 ‑ Dokumentnr: 179956 ‑ Omnummerering ved kommuneendring

Tidligere: Knr:0211 Gnr:55 Bnr:1

Gjelder denne registerenheten med flere

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Radon

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Odel

Eiendommen

Strandveien 4

55/1/1/0 i Vestby

Type bolig: Enebolig

Det er boplikt på eiendommen.

Selger

Pia Merete Sauge

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 13-25-0049

Ansvarlig megler: Thomas Wahl

+47 40 80 04 44

[email protected]

ASK Oslo Ekeberg

ASK Eiendomsmegling Segment AS

NO 933 918 106 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

ASK Eiendomsmegling Segment AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får ASK Eiendomsmegling Segment AS levert markedsføringstjenester fra Studio Eik AS. ASK Eiendomsmegling Segment AS kan også formidle boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners AS.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm.  Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring: Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring via Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger.  

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 20.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer i de tilfellene boligdelen utgjør minst 50% av totalarealet. Forsikringen dekker kun boligdelen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres «innen rimelig tid». Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners’ modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av Stender Oppgjør AS, NO 983570658 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 0,850 % av salgssummen inkl. mva

Markedspakke: 19 900,00

Visningshonorar pr stk.: 3 990,00

Tilrettelegging: 17 900,00

Oppgjørshonorar: 7 000,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.