Arealer

Totalt bruksareal: 103,0 m²

• BRA-i: 103,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 44,0 m²

Innholdsbeskrivelse

Kjeller 21 kvm BRA-i: Kjellerstue og vaskerom.

U.etg. 28 kvm BRA-i: Gang, 2 soverom og bad.

U.etg. 30 kvm TBA: Terrasse.

1.etg. 27 kvm BRA-i: Vindfang, kjøkken og stue.

2.etg. 27 kvm BRA-i: Stue.

2.etg. 14 kvm TBA: Balkong.

Beskrivelse

Velkommen til Karlstadveien 22D – et innholdsrikt enderekkehus over fire halvplan med en arealeffektiv planløsning, gode oppholdsrom og en attraktiv beliggenhet i Moss. Boligen byr på 103 kvm fordelt over flere praktiske soner, og har en fin kombinasjon av romfølelse, fleksibilitet og utsikt. Her får du en bolig med gode bruksmuligheter og en beliggenhet som gjør hverdagen både enkel og trivelig.

Boligen ønsker velkommen via et hyggelig, steinlagt inngangsparti mot nord. Her er det plass til en liten sittegruppe eller beplantning, og inngangspartiet fremstår som både trivelig og praktisk.

Innenfor døren møtes man av en lys entré med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Rommet har lyse overflater som gir et rent og innbydende førsteinntrykk, og det er også mulighet for å etablere en garderobeløsning etter behov.

Videre inn fra entréen ligger kjøkkenet med en praktisk og sentral plassering i boligen. Kjøkkeninnredningen er fra Kvik fra 2018, med glatte hvite fronter, laminert benkeplate og et stilrent uttrykk som passer godt inn i boligens lyse og lune atmosfære. Her er det rikelig med både skap- og benkeplass, samt integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. De store vindusflatene gir godt med naturlig lys, og rommet har plass til en hyggelig spiseplass ved vinduet. Peisen tilfører kjøkkenet en ekstra lun og hjemmekoselig kvalitet, og gjør spiseplassen til et naturlig samlingspunkt i hverdagen – perfekt for rolige frokoster og kaffekopper foran flammene.

Opp et halvplan åpner boligen seg mot en lys og romslig stue med store vindusflater og en utsikt som virkelig setter preg på rommet. Her trekkes blikket naturlig mot vannet, himmelen og det åpne landskapet utenfor – en kvalitet som gir stuen en helt egen atmosfære. Rommet har god plass til både sofagruppe, spisebord og øvrig møblement. De lyse panelveggene og taket, kombinert med det varme gulvet, skaper et lunt og innbydende oppholdsrom. Fra stuen er det utgang til en sydvendt balkong på ca. 14 kvm. Dette er en flott forlengelse av oppholdsrommet, med meget gode solforhold, nydelig utsikt og god plass til utemøbler, grill og hyggelige sommerdager med familie og venner.

Noen trappetrinn ned fra hovedplanet finner du et pent og tidløst bad fra 2015. Badet har flislagte vegger og gulv i lyse, nøytrale farger, kombinert med varmekabler som gir god komfort i hverdagen. Rommet er praktisk innredet med veggmontert wc, dusjhjørne med innfellbare glassdører og baderomsinnredning med hvite fronter. I dusjsonen er det lagt mosaikkfliser.

På samme etasje finner du boligens to soverom. Hovedsoverommet har en praktisk skyvedørsgarderobe og direkte utgang til en flott, sydvendt terrasse på ca. 30 kvm. Terrassen har god plass til utemøbler og sittegruppe, og gir videre adkomst til hagen. Dette er en lun og skjermet uteplass med gode solforhold og hyggelig utsikt. Det andre soverommet passer godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

I kjelleren finner du et rom som er innredet som en praktisk kjellerstue og et vaskerom. Kjellerstuen er flislagt og har varmekabler i gulv. Rommet oppleves som hyggelig og anvendelig, og kan benyttes til for eksempel TV-stue, hobbyrom, treningsrom eller ekstra oppholdsareal etter behov.

I underetasjen finner du også vaskerom av eldre standard. Her må oppgradering påregnes. Rommet har fliser på gulv, utslagsvask, varmtvannsbereder og opplegg for vaskemaskin.

Det gjøres oppmerksom på at kjelleren opprinnelig er avsatt til boder, og at det er ukjent om det er søkt om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.

Byggemåte

Utvendig:
Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Tak (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) er kun observert fra bakkenivå og vurderingen er begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Plastbelagte stålrenner og nedløp. Stigetrinn til pipe. Yttervegger av reisverk og siporeks. Utvendig overflater med puss samt liggende og noe stående trekledning. Saltak. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Vinduer med 2 og 3-lags isolerglass. Koblet vindu på vaskerommet. Trekarmer. 2 nye vinduer i stuen med pressglass og ett nyere vindu på badet. Ytterdør med 3 små glassfelt. Enkel hev og senk terrassedør i stuen og på ene soverommet. Balkong ved stuen og terrasse ved underetasjen. Trerekkverk. El-styrt markise på balkongen og manuell på terrassen.

Innvendig:

Etasjeskiller er av trebjelkelag. Det er foretatt kontroll av skjevheter på to rom pr etasje. Boligen har mursteinspipe. Peis på kjøkkenet. Boligen har malt tretrapp. Teppefliser i trinnene på to av trappene. Innvendige hvite fyllingsdører.

Tekniske installasjoner:

Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør) og noe kobberrør. Det er besiktiget i rørskap. Det er avløpsrør av støpejern og plast. Leiligheten har naturlig ventilasjon. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Automatsikringer. Hovedkursen er på 40 amp, ellers er kursene fordelt på 20/16 og 13 amp. Varmekabler på badet og i kjellerstuen.

Tomteforhold:

Det er ukjent byggegrunn. Ukjent alder og oppbygning av dreneringen. Bygningen har betonggrunnmur. Brostein, plen og terrasse mot husveggen.

Tilstandsrapport

Takstmann: Kim-Andre Opalka Pettersen

Takstfirma: PETTERSEN TAKSERING

Dato for takst: 08.05.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen: (KONKLUSJON)

Store eller alvorlige avvik (TG3)

----------------------------------------------

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:

Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Konstruksjonene har skjevheter.

• Tiltak/konsekvens: Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Vurdere å skifte ut terrassebordene. Kostnadsestimatet tar kun for seg utskiftning av råteskader på rekkverket.
• Kostnadsestimat: Under 20 000.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:

Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Opp til ca 35 mm skjevhet i gulvet på stuen.

• Tiltak/konsekvens: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
• Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Innvendig > Pipe og ildsted:

Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

• Tiltak/konsekvens: Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Av hensyn til varmeutviklingen ved eventuell skorsteinsbrann må lukene ikke komme nærmere brennbare materialer enn 300 mm dersom ikke annet er nevnt i produktdokumentasjonen. Alternativt kan brennbart materiale tildekkes med en plate av brannhemmende materiale som minst tilfredsstiller klasse B-s1,d0. Plate på vegg bør ikke være av metall da dette leder varme. For å beskytte gulvet mot glør og varm aske ved feiing og sotuttak bør gulv av brennbart materiale dekkes med en ubrennbar plate i en horisontal avstand fra luka på minst 300 mm.
• Kostnadsestimat: Under 20 000.

Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell:

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ikke membran på gulv og vegg. Rustskader i sluket.

• Tiltak/konsekvens: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
• Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Avvik som kan kreve tiltak (TG2)

----------------------------------------------

Utvendig > Taktekking:

Noe groing på taket.

• Tiltak/konsekvens:
• Anbefaler vaske/rens av takstein.

Utvendig > Nedløp og beslag:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Noe avskalilinger på renner.

• Tiltak/konsekvens:  Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.

Utvendig > Veggkonstruksjon:

Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er stedvise sprekkdannelser i forblending/utvendig puss. Noe riss i pusslaget.

• Tiltak/konsekvens: Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Råteskadet trekledning må skiftes ut. Lokal utbedring må utføres.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:

Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.

• Tiltak/konsekvens: Lufting/ventilering bør forbedres.

Utvendig > Vinduer:

Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. En del slitasje på de eldste vinduene.

• Tiltak/konsekvens: Det må foretas lokal utbedring.

Utvendig > Dører:
Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. En del slitasje på terrassedørene.

• Tiltak/konsekvens: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.

Innvendig > Overflater:

Bom på flere fliser. Noen merker i gulvene.

• Tiltak/konsekvens: Det er ikke behov for strakstiltak.

Innvendig > Rom Under Terreng:

Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

• Tiltak/konsekvens: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.

Innvendig > Innvendige trapper:

Det er liten frihøyde i trappeløp. Litt lav høyde i trappen ned til underetasje og kjeller.

• Tiltak/konsekvens: Ikke behov for strakstiltak.

Innvendig > Innvendige dører:

Noe merker på enkelte dørblad.

• Tiltak/konsekvens: Ikke behov for strakstiltak.

Tekniske installasjoner > Vannledninger:

Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.

• Tiltak/konsekvens: Det må monteres tettemuffer i enden av varerørene.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør:

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er påvist at avløpsrør av jern har rustskader.

• Tiltak/konsekvens: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:

Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

• Tiltak/konsekvens: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Installasjonsstandarden NEK 400 sier at i nye anlegg skal varmtvannsberedere med effekt over 1500W ha fast tilkobling til det elektriske anlegget. Varmtvannsberedere over 1500W med plugg vil fremdeles være lovlig omsatt, da de kan brukes som erstatningsprodukter i eldre anlegg. DSB anbefaler at alle varmtvannsberedere kobles med fast tilkobling.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:

Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur.

• Tiltak/konsekvens: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.

Helse, miljø og sikkerhet

-----------------------------------

Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.

• Tiltak/konsekvens: Åpninger i innvendige trapper er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Det bør gjennomføres radonmålinger. Rekkverk på innvendig trapp må monteres for å lukke avviket.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selgers kommentar til egenerklæring

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være skader og andre forhold ved eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innvendige overflater

Gulv: Laminat og fliser.

Vegger: Plater, tapet, panel, fliser og puss.

Himling: Malt panel og takessplater.

Energimerking

Det er utarbeidet energiattest via energimerking.no. Energiattesten ligger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Energiattest med energimerke Oransje F er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Varmekabler på bad og i kjellerstuen, vedovn på kjøkken.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Tomten

6492,00 m² eiet tomt.

Felles festet tomt. Tomten er opparbeidet med plen, hekk og noe beplantning. Asfalterte gangveier.

Parkering

Parkering i garasje.

Løsøre og tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å les salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

Området byr på det aller mest og det er lett å skjønne hvorfor dette er et yndet boområde.

Her finner man et verneverdig kulturlandskap som byr på enestående turmuligheter i flott natur omringet av lange strender. Foretrekker du en tur langs havet i den salte sjøluften, er det kilometervis med kystlinje rundt hele Jeløy som egner seg godt for både kortere og lengre utflukter.

Øyen har flotte turområder med sine alleer og omfattende sti-systemer, herunder kyststien.

Av de mange strendene Jeløy kan by på, er Sjøbadet absolutt verdt et besøk. Sjøbadet er også unik i den forstand at den er en "bystrand". Ellers byr øyen på et uendelig hav av flotte strender, Tronvik og Refsnes er populære valg. Skulle du ønske å være med for deg selv kan du ta retning Nes og slå det ned usjenert på fjell eller strand.

I tillegg til viden kjente Galleri F15, huser øya også Galleri Varden og Røed Gård, hvor man kan oppleve mye spennende på det kulturelle plan. Vakkert beliggende på vestsiden av Jeløy er Hotell Refsnes Gods, hvor man kan nyte en bedre middag i herskapelige omgivelser. Hotellet har en av Norges beste vinkjellere! Hotell Jeløy Radio er det lille stedet for store tanker. Her kan du også nyte et godt måltid enten det er danske smørrebrød eller afternoon tea med jentegjengen.

På veien til sentrum passerer du Kanalen, som i sommerhalvåret kan by på uteservering og store, solrike sittegrupper langs vannet. Her kan du sitte ned, slappe av og nyte sommeren mens småbåtene kjører forbi.

Er man glad i båtliv, finnes flere småbåthavner på Jeløy med aktivt maritimt miljø i sommermånedene.

Å bo på Jeløy gir deg denne unike kombinasjonen av roen ved havet og urbane - og kulturelle innslag, slik at du ikke trenger å velge mellom by og natur!

For de mer shoppingglade, ligger Amfi Moss, Mosseporten Senter og Rygge Storsenter, samt handelsområdet Høyden/Varnaveien bare noen minutters kjøretur unna.

For småbarnsfamilier er det verdt å merke seg at det er gangavstand til skoler og barnehager.

Jeløy har et stort utvalg av matbutikker samt noen spesialforretninger, du har Rema 1000, Kiwi og Coop Ekstra innenfor kort rekkevidde.

Spesielt bør også spesialforretningen ved kanalen nevnes, Jeløy Fisk og Vilt. I denne butikken er det et rikholdig utvalg av flotte varer. På motsatt side av Helgerødgaten ligger Mors, en populær kafe, som selger bakervarer og er spesielt kjent for sine steinbakte brød. Litt lenger opp finner du Glassverket bakeri, grunnet sin tidlige åpningstid kan du enkelt stoppe innom på morgenkvisten og ta med en kaffe on the go.

Nært sentrumskjernen ligger togstasjonen med flere avganger både til Oslo og de øvrige Østfoldbyene. Det samme gjør fergeforbindelsen Moss-Horten. Bussterminalen ligger praktisk plassert midt i sentrum. Altså alle muligheter for pendlere.

Adkomst

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Skole og barnehage

Barnehager:
Søly barnehage (1-5 år) 5 min gange.

Bråtenstua barnehage (2-5 år) 9 min gange.

Reier barnehage (0-5 år) 10 min gange.

Skoler:

Reier skole (1-7 kl.) 10 min gange.

Torderød skole (1-10 kl.) 16 min gange.

Refsnes skole (1-7 kl.) 5 min kjøretur.

Ramberg skole (1-7 kl.) 7 min kjøretur.

Hoppern skole (8-10 kl.) 16 min gange.

Kirkeparken videregående skole 8 min kjøretur.

Malakoff videregående skole 8 min kjøretur.

Borettslaget

FRAMNES 1 BORETTSLAG, Org.nr: 947 219 359

Forretningsfører: Vansjø Boligbyggelag

Borettslaget består av 29 leiligheter.

Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Vedtekter og ordensregler

• Det er forbudt å holde dyr uten spesiell skriftlig tillatelse fra styret. Innflytting med dyr må ikke skje før styrets avgjørelse av søknaden foreligger.
• Bilvask i garasje er ikke tillatt.
• Fremleie av plass er tillatt, avtalen skal godkjennes av Framnes 1 brl's styre.
• Bytte av plass i anlegget tillates. Framnes 1 brl's styre må varsles.
• Oppsetting av private radio - og TV- antenner (parabol) er forbudt uten spesiell tillatelse fra styret.
• Montering og bruk av varmepumpe luft/luft til oppvarming av leiligheten kan etter søknad godkjennes av styret. Søknaden skal være skriftlig og inneholde nødvendig informasjon. Varmepumpen må ikke benyttes til aircondition.
• Karlstadveien 22D får et særareal på hjørnet på gavlvegg p.g.a. manglende uteareal foran huset. Særarealet er 2 meter ut fra veggen og 4 meter langs veggen fra hjørnet. Se punkt 5-4 i vedlagte vedtekter for mer informasjon.
• Andelseier har ikke rett til å ombygge, påbygge, rive, forandre eller på annen måte endre bebyggelsen, inklusive fasader, eller tomten uten borettslagets skriftlige forhåndssamtykke. Forbudet omfatter også oppsett av innretninger på bygning eller eiendommen for øvrig så som terrasser, verandaer, varmepumper, paraboler eller andre antenner, varmepumper, leskjermer, svømmebasseng, trampoliner m.v.
• Generalforsamlingen har gitt styret fullmakt til å godkjenne søknader om utvidelser av verandaer på "bygningens hageside" på de vilkår som følger av punkt 7-2 med tilleggsvilkår nevnt i vedtektenes punkt 7-4.
• Generalforsamlingen har gitt styret fullmakt til å godkjenne søknader om utvidelser av terrasser "bygningens hageside" på de vilkår som følger av punkt 7-2 med tilleggsvilkår nevnt i vedtektenes punkt 7-5.
• Generalforsamlingen har gitt styret fullmakt til å godkjenne søknader om innglassing under verandaer på "bygningens hageside" på de vilkår som følger av punkt 7-2 med tilleggsvilkår nevnt i vedtektenes punkt 7-6.
• Generalforsamlingen har gitt styret fullmakt til å godkjenne søknader om plattinger på "bygningens inngangside" på de vilkår som følger av punkt 7-2 med tilleggsvilkår nevnt i vedtektenes punkt 7-7.
• Se punkt 7-8 i vedlagte vedtekter for andre moderniseringstiltak.
• Generalforsamlingen har gitt styret fullmakt til å godkjenne søknader om oppsett av boder på de vilkår som følger av punkt 7-2 med tilleggsvilkår nevnt i vedtektenes punkt 7-10.

Forsikring

Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer: 82365946

Fellesutgifter

Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter, og de fordeler seg som følger:

Kr. 6 190,- pr. mnd. og inkluderer:

Styrehonorar, forretningsførsel, revisjon, vedlikehold, byggforsikring, festeavgift, kommunale avgifter, kabel TV/Internett (grunnpakke) og andre driftskostnader.

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

Andre løpende kostnader

Fellesgjeld

Boligselskapet har en total gjeld på kr. 6 359 628,- pr. 13.03.2026.

Andel fellesgjeld er kr. 219 297,- pr. 13.03.2026.

Andel fellesformue er kr. 42 607,- iht. fjorårets likningsoppgave.

Fellesgjelden har følgende betingelser

Type A – Lån hvor det betales både renter og avdrag:

Annuitetslån

Rente Pt.: 5,2 %. Renter og avdrag pr.mnd. med dagens rente: 1.731,-, hvorav renter utgjør kr 886,- og avdrag utgjør kr 845,-.

Lånets løpetid: 2038.

Lånenr.: 61188223701.

Bankforbindelse: Nordea

Eventuell nedbetalingsplan må innhentes hos borettslagets bankforbindelse.

Type A – Lån hvor det betales både renter og avdrag:

Annuitetslån

Rente Pt.: 4,85 %. Renter og avdrag pr.mnd. med dagens rente: 162,-, hvorav renter utgjør kr 75,- og avdrag utgjør kr 87,-.

Lånets løpetid: 2038.

Lånenr.: 61188263592.

Bankforbindelse: Nordea

Eventuell nedbetalingsplan må innhentes hos borettslagets bankforbindelse.

Det er IKKE innført IN-ordning i boligselskapet.

Sikringsordning

Det kan opplyses at andelen er sikret i Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Borettslaget er tilknyttet sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader.

Tilbyder av ordningen er: Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS.

Avtalens varighet: Til den sies opp av en av partene.

Vilkår for oppsigelse: Avtalen kan sies opp fra sikringsfondet dersom kravene for deltagelse ikke lenger er oppfylt. Avtalen kan sies opp fra borettslaget innen 1.desember, med virkning fra kommende årsskifte.

Styregodkjennelse og forkjøpsrett

Det er vedtektsbestemt ca 20 dagers forkjøpsrett for medlemmer i borettslaget, dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget.

Kjøper må godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier(e). For det tilfelle at godkjennelse ikke foreligger på overtakelsestidspunktet kan ikke eiendommen tas i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2).

Norgespris

Det foreligger ingen avtale om Norgespris for denne eiendommen.

Årsregnskap

Saker som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2025:

• Inngått avtale med VBBL om utarbeidelse av vedlikeholdsplan for borettslaget. Bakgrunnen er at styret ønsket et verktøy for prioritering og planlegging av vedlikeholdsoppgaver og kostnader. Et slikt verktøy mener vi vil gi forutsigbarhet for både andelseiere, sittende- og kommende styrer.
• Boder; fulgt opp vedtak fra GF 2025. Vi har engasjert Tegnepartner AS som har forestått byggetegninger og byggesøknad til kommunen. Det utarbeidede forslag vil gjelde hele borettslaget, alle andeler, også endeleiligheter. Pr dd ligger forslaget til byggesaksbehandling hos Moss kommune.
• Organisert for innføring av sortering av matavfall
• Kartlegging og nummerering av garasjer for bedre oversikt.
• Saker der beslutning om akutt/ løpende vedlikehold har vært nødvendig.
• Lagt nytt tak på fellesbod (utført av borettslagets vedlikeholdsgruppe).
• Garasjebygg er vasket på dugnad.
• Reparert rampe for søppelkasser i HG3, på dugnad Byttet og flyttet hovedstoppekran og vannmåler i HG7 etter pålegg fra Moss kommune.
• Reparert rør og lagt på varmekabel for å forhindre frosne rør i HG7.
• Byttet 2 defekte stoppekraner i 2 andeler.
• Byttet et vannrør i HG5 og reparert et avløpsrør i HG3A.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig i 2026:

• Prioriterte oppgaver vil fremkomme i Vedlikeholdsplan utarbeidet i samarbeid med VBBL.
• Maling av garasjer ble utsatt i 2025 i påvente av vedlikeholdsplanen.
• Ny gressklipper.

Formuesverdi

Kr. 978 201. Oppgitt skattemessig formuesverdi kan være beregnet på skatteetaten.no sin boligkalkulator, da den er vanskelig å få opplyst av skatteetaten innen rimelig tid. Beregningsgrunnlaget er opplyst størrelse, alder og beliggenhet. Formuesverdien er basert på at dette er en primærbolig.

Det gjøres oppmerksom på at Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan føre til at markedsverdien avviker fra tidligere beregninger, og innebærer at både selger og megler kan måtte basere seg på tall som ikke er endelig oppdatert ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved den endelige fastsettelsen i skatteåret.

Formuesverdi for primærbolig er for tiden 25 % av beregnet markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdi for sekundærbolig er for tiden 100 % av beregnet markedsverdi.

Det henvises til Skatteetatens nettsider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen, og ev. fellesgjeld, må kjøper betale:

Pantattest kjøper kr 276,00,-

Tingl.gebyr skjøte kr 545,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Boligkjøperforsikring Gar-Bo kr 7 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. fellesgjeld, offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 5 828 563,-. Av dette utgjør kr 219 297,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men skal ikke innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr. Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det foreligger en midlertidig brukstillatelse for Horsnes gate 3-3a-c, 5-5a-c, 7-7a-c og Karlstadveien 18,18a-d, 22-22a-d, 26-26a-d, datert 20.09.1963.

Nedstående arbeider ble den gangen ikke funnet i ferdig eller forskriftsmessig stand:

• Ferdigplanering rundt husene.
• Arrangement med eternitt bølgeplate mot vegg i underetasje kan ikke godkjennes.
• Det må sørges for skikkelige utvendige inspeksjonsluker.
• Balkongbeslag må gås over.
• Det må sørges for bedre tetting hvor treverk og mur støter sammen (under sviller, mellom trevegg og murvegg på balkonger, under stueparti mot syd osv).
• Bedre avslutninger mellom grunnmur og lettbetong-vegger.
• Under gulv i underetasje må det planeres slik at vannansamling unngås.
• Det må pusses ut hulkil under dør på inngangstrapp.
• Sprekker i lettbetong-yttervegger må utbedres forsvarlig.
• Isolasjon på loft og i vegg mot loft må gås over og bringes i forskriftsmessig stand.
• Loftsluke og dør mot loft må isoleres.
• Rundt rørgjennomføringer o.l. må det tettet forsvarlig.

Kontroll av byggetegninger

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.

Noe endring på planløsning og bruk av rommene.

I kjeller er det vaskerom og kjellerstue. Opprinnelig var det kun avsatt til boder i kjeller.

Badet er utvidet i forhold til opprinnelige størrelse.

Ukjent om det er søkt bruksendring av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel.

Regulering

Området er regulert til boligformål.

Kommuneplan: Kommuneplanens arealdel 2021-2032.

Formål: Boligbebyggelse.

Godkjent: 24.03.2021.

Boligen ligger innenfor et område med ras- og skredfare.

Reguleringsplan: Framnes - Del av Framnes gnr. 3/7

Formål: Kjørevei, konsentrert småhusbebyggelse.

Godkjent: 10.03.1966.

Reguleringsplan: Framnes. Karlstadvegen 16.

Formål: Boliger.

Godkjent: 03.09.1979,

Vei, vann og avløp

Privat vei. Offentlig vann og avløp.

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Andelen overdras fri for pengeheftelser, foruten om andel fellesgjeld og borettslagets legalpant iht. burettslagslova § 5-20, som sikkerhet for forfalte felleskostnader og andre krav.

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Utleie

Andelseier kan leie ut sin bolig på døgn og ukesbasis i opptil 30 dager i året, uten styrets godkjennelse. Utover dette kan ikke andelseiere overlate bruken av boligen til andre uten samtykke fra styret. Se punkt 4 i vedlagte vedtekter.

Radon

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Odel

Eiendommen

Karlstadveien 22D

Andelsnr. 10 i FRAMNES 1 BORETTSLAG, org. nr. 947219359 i Moss

Type bolig: Rekkehus

Selger

Sofie Lunga Helgeland

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 3-26-0052

Ansvarlig megler: Andreas Thoring

+47 91 82 15 00

[email protected]

ASK Meglergaarden

Meglergaarden AS

NO 987 708 204 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

Meglergaarden AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får Meglergaarden AS levert markedsføringstjenester fra Studio Eik AS. Meglergaarden AS kan også formidle boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners AS.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm.  Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger, men tidligst etter at forkjøpsretten og styrets godkjennelse er avklart. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring: Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring via Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger.  

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 20.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer i de tilfellene boligdelen utgjør minst 50% av totalarealet. Forsikringen dekker kun boligdelen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres «innen rimelig tid». Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners’ modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av ASK Meglergaarden, NO 987708204 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,600 % av salgssummen inkl. mva (minimum 75 000 inkl. mva)

Markedspakken: 21 900,00

Tilrettelegging: 14 900,00

Oppgjørshonorar: 7 900,00

Visningshonorar: 2 500,00

Kommunale opplysninger: 3 800,00

E-takst: 4 847,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.