Arealer

Totalt bruksareal: 202,0 m²

• BRA-i: 202,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 30,0 m²

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Innholdsbeskrivelse

Romslig enebolig i rolig villavei på Nordstrand i Oslo kommune.
Boligen er over to plan, i tillegg til loft og inneholder:

LOFT
Uinnredet

1. ETASJE
Vindfang - Toalettrom - Entré - Gang -  Stue - Kjøkken - Bad - 4 Soverom

KJELLER

Gang - Stue - Hobbyrom - Vaskerom - 2 boder - Garasje

• Utgang fra stue til romslig platting på ca. 30 m²
• Flislagt bad med badekar
• Vaskerom med opplegg for vaskemaskin
• Peis i stue og kjellerstue
• 2 praktiske boder i kjeler
• Garasje og parkering på egen tomt
• Brann- og innbruddsalarm i bolig til vaktselskap

Beskrivelse

Romslig enebolig over to plan, samt uinnredet loft.
Boligen er fra byggeår med behov for rehabilitering og oppgradering for å tilfredsstille dagens krav til standard og komfort.

1. ETASJE
Kjøkkenet har eldre innredning med fronter i eik, laminat benkeplate med oppvaskkum og fliser mellom benkeskap og overskap.
Her er det integrert komfyr og platetopp, komfyrvakt, kjøkkenventilator med avtrekk ut, samt oppvaskmaskin og kjøleskap,
Lekkasjestopper anbefales for alle kjøkken.

Badet har fliser gulv og er innredet med benkeskap med to servanter, speil, veggskap, badekar og toalett.
Rommet har naturlig ventilasjon.

Toalettrommet har fliser på gulv og har servant, speil og toalett.

Stuen er romslig med god plass til både sofa- og spisestueinnredning. Det er peis i stuen og herfra er det utgang til platting.

Det er fire soverom i boligen, alle med plass til senger, nattbord m.m. Det er garderobeskap på soverommene.

KJELLER
I kjelleren er det en ekstra stue, også den med peis.
Her er det også et hobbyrom/bod, i tillegg til flere mindre boder og garasje.

Vaskerommet i kjelleren er innredet med stor, rustfri utslagsvask og har opplegg og plass til vaskemaskin.
Varmtvannsberederen er plassert på vaskerommet og herfra er det utgang til tomten.

Det vises for øvrig til vedlagte tilstandsrapport for utfyllende kommentarer om bygningsdeler og beskrivelser vedr. vedlikehold/utidsmessighet etc.

Byggemåte

Enebolig over to plan, samt loft, oppført i 1974.

Grunnmur av lettklinkerblokker. Støpt dekke
Etasjeskiller er av lettbetongelementer/Siporex
Yttervegger i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår
Fasade/kledning har liggende bordkledning og betongelementer
Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre, tekket med betongtakstein
Loft via luke i tak og nedfellbar loftstrapp. Gulv på deler av loft.
Nedløp og beslag av plastbelagt metall (Snøfangere mangler).
Det er pipeløp i boligen
Originale trevinduer med enkle glass fra byggeåret
Vinduer og balkongdør med isolerglass, karm og ramme i tre
Profilert ytterdør fra byggeår
Utvendig betongtrapp (uten rekkverk)
Betongplatting på ca. 30m² med adkomst fra stue (lavt rekkverk ift. dagens krav).

INNVENDIG
Takhøyde i stuedel er målt til ca. 2,38m, i kjellerstue ca. 2,24m og vindfang ca. 2,26m.
Lav høyde på loft.

Takhøyden er stedvis lavere enn 2,2 m. som er anbefalt som laveste takhøyde utenfor møbleringssone samt i bod, bad og toalett.
Takhøyden er lavere enn 2,4 m. som er anbefalt som laveste takhøyde i de deler av rommet som forutsettes møblert.

For ytterligere informasjon om byggemåte/vedlikeholdsbehov henvises det til informasjon i vedlagte tilstandsrapport.

Tilstandsrapport

Takstmann: Tommy Berg

Takstfirma: BN analyse

Dato for takst: 21.05.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen som har fått følgende tilstandsgrader:

TG3 - Avvik som krever tiltak:
Utvendig - Taktekking:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak og taktekkingen.
TG3: Deler av taket er utett og det er registrert råte i luftekasser.
TG2: Det er registrert mose på taket og det ligger masse rester etter pipeavfall på taket.
Det riss og sprekker i takstein og det er trær med grener over og på taket.

• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
•Tidspunkt for utskiftning av undertak og taktekking nærmer seg.
Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
• Taket må ryddes for mose og avfall fra pipen og snøfangere bør etableres.
• I tillegg må det avdekkes hvorfor luftekassene råtner.

Utvendig - Nedløp og beslag:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
TG3: Deler av beslag er utett og det er registrert råte i luftekasser.
TG2: Taket mangler snøfangere og vinduer mangler beslag. Kort utkast på nedløp.
Skjøter med plast holder ikke tett. Takrennene lekker og er utette.
På noen av vinduene er det løse beslag. Rust og slitasje på beslag. Løse nedløp.
Beslag på og rundt pipen er ikke tett.

• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
•  Diverse beslag må utbedres og pipe bør beslås.
• I tillegg må det avdekkes hvorfor luftekassene råtner.

Utvendig - Veggkonstruksjon:
Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen.
TG3: Det er råte flere steder på panelen.
TG2: Utvendig værslitt panel. Panelen har slitasje og malingavflassing.
Elementene avskalling i hjørner og det er hull i element inn til isolasjonen.
Lufting mangler i nedkant av utvendig panel og det mangler lusing/musebånd i konstruksjonens nedre kant.

• Råteskadet trekledning må skiftes ut. Elementene bør i tillegg utbedres og tettes.
Råteskader i bordkledningen vil fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak.

Utvendig - Vinduer:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter.
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Vinduene har råteskader
TG3: Rute er knust. Det er registrert et betydelig antall vinduer med punkterte glass, råte og slitasje.
TG2: Vindu tar på karm ved åpning/lukking.
Det er fuktskjolder på utforing/lister og vinduene er utvendig værslitte.
Vinduer mangler utforing og lister.
Smyg er ikke pusset utvendig.
Løs kitt og løst utvendig beslag/karm.
Mer enn halve levetiden er oppbrukt for isolerglassvinduene (glassene er eldre enn 20 år).
Isolerglassvinduer har skjulte konstruksjoner og det er fare for punktering. Nedsatt energieffektivitet må påregnes.

• Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
• Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Vinduer som skiftes, kan være gunstig ut fra et energiøkonomisk synspunkt.

Innvendig - Pipe og ildsted:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Teglsteiner har løsnet fra pipen og det et er tegn til fuktskjoldet rundt pipen i stuen.
Pipevanger er ikke synlige.

• Pipevanger må gjøres tilgjengelig og pipe bør beslås.
Tidspunktet for piperehabilitering er nært forestående. Pipeløpet bør undersøkes grundigere.

Tomteforhold - Forstøtningsmurer:
Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
• Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges.

Toalettrom 1. etg. - Overflater og konstruksjon:
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tak mangler lister,. Det er løs og avrevet tapet og løse gulvfliser. Toalettet lekker, vannet var skrudd av på befaringstidspunktet.

• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom og rommet må pusses opp med ny innredning.

Bad 1. etg./ Vaskerom i kjeller - Generell:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Da det ikke foreligger dokumentasjon på utførelse og våtrommet er bygget etter byggeforskrift fra før 1997, legges det til grunn at våtrommet ikke her tettesjikt utvor minstekrav ved byggeår og det gis TG3 på membran/tettesjikt.

• Våtrommet må totalrenoveres.
For å sikre en løsning som oppfyller krav, bør alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk og røropplegg m.m. oppgraderes og dokumenteres.

TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig - Takkonstruksjon/Loft:
Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
Det er registrert fuktskjolder på gulv og fuktskjolder i sperrer rundt pipa.

• Det må gjøres nærmere undersøkelser.

Utvendig -  Dører:
Merker og hakk på dører og karmer. Dører tar på karm /terskel ved åpning.
Dører mangler lister og avslutning. Skjolder og merker på dører og karmer.
Dørene er utvendig værslitte.
Mer enn halve levetiden er oppbrukt for isolerglassene i dørene (glassene er eldre enn 20 år). Isolerglass har skjulte konstruksjoner og det er fare for punktering. Nedsatt energieffektivitet må påregnes.

• Dører bør justeres og det må påregnes noe vedlikehold.
Dører som skiftes, kan være gunstig ut fra et energiøkonomisk synspunkt.

Utvendig - Trapper:
Løse steiner og løs og synlig varmekabler i trapp.

• Trappen må oppgraderes.

Innvendig - Overflater:
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente;
Løse tepper og knirk i tregulv.
Gulv mangler avslutning og lister.
Slitasje og merker på gulv og tepper.
Hakk og merker i parkett.
Skjolder på tregulv. Bom i gulvfliser.
Skjolder, merker og missfarging på vegger og tak.
Løs tapet. Avrevet tapet. Tapet er krøllet og oppsprukket i hjørner.
Vegger er tegnet på. Riss og sprekker i vegger.
Tak mangler avslutning og lister.
Merker i taket etter mulig lekkasje ved pipen.Himlingsplater henger/er løse.

• Overflater må utbedres eller skiftes og oppussing må påregnes.
Omfanget avhenger av den enkeltes preferanser.

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30mm gjennom hele rommet og ca. 10-20mm innenfor en lengde på 2 meter, i stue ca. 25mm og ca. 10mm i gang. Målinger er utført på tilfeldige steder og større skjevheter kan ikke utelukkes.

• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp.
Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.

Innvendig - Rom under terreng:
Det er synlige saltutslag på den innvendige kjellerveggen som tegn på fuktgjennomtrenging i kjellermuren.
Det er utslag ved bruk av fuktindikator på kjellerveggene. Avflassing av puss.
Skade på vegg etter tidligere vanninnsig. Innvendig kapilærsug på vegger.

• Avflassing/utfelling på mur kan indikere fukttransport gjennom konstruksjonen og risiko for videre nedbrytning.
Det anbefales å redusere fuktbelastning og utbedre skadet puss/overflate ved behov. De påviste tegn for høyt fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig og ved eventuell utvikling, bør det iverksettes tiltak.

Innvendige - Trapper:
Dte er hakk og merker i trapp og trappen mangler håndløper.
Det er saltutslag på trappen og fuktskjolder på trapp ned mot grunnmuren.

• Det må påregnes oppgradering av trappen.
Nærmere undersøkelse anbefales da trappen står mot grunnmur med tidligere vanninntrengning.

Innvendige - Dører:
Merker og hakk på dører og karmer.
Innvendig dør tar på terskel /karm ved lukking og skyvedør går tregt.
Dør mangler i åpning. Dør mangler lister og avslutning.
Det er dør i våtsonen på våtrom. Dør til våtrom mangler luftespalte.
Tilluftsspalten ved dør er mindre enn bransjestandard og anbefalingen til Fagrådet for våtrom.
Luftmengder er ikke målt.

• Dører må justeres og det må påregnes vedlikehold.
Hvis mulig, bør bedre tilluft etableres for våtrommene, for eksempel med en spalte ved døren eller en veggventil. Manglende tilluft reduserer ventilasjonens effekt og det kan ikke utelukkes utvikling av fuktskader/mugg i rommet.

Tekniske installasjoner - Vannledninger/Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger.
Det er irr på rør og vannrør må skiftes.

• Tidspunkt for utskiftning av vann- og avløpsrør nærmer seg og i forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Tekniske installasjoner - Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Det er kun naturlig ventilasjon fra våtrom og WC. Innvendig mangler ventiler.

• Ventilasjonsløsningen må utbedres og våtrom bør ha mekanisk ventilasjon.

Tekniske installasjoner - Varmtvannstank:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Tomteforhold - Fuktsikring og drenering:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Løs grunnmursplast. Topplist mangler. Løs papp.
Det er utslag ved bruk av fuktindikator på kjellerveggene.
Type, alder og løsning for drenering samt tettesjikt/fuktsikring på grunnmur er ukjent.

• Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Innhent dokumentasjon, om mulig.
Nærmere undersøkelser er nødvendig, og behov for tiltak kan ikke utelukkes.

Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter:
Smyg, sant deler av innsiden er ikke pusset.
Skade på vegg etter tidligere vanninnsig.
Pussavflassing. Innvendig kapilærsug på vegger.
Det er utslag ved bruk av fuktindikator på kjellerveggene.
Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Ut i fra alder på drenering, vurderes denne konstruksjonen å ha en fuktrisiko. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Det er registrert ødelagt leca med liten overdekning for bæring/metall over vinduer.
Det er registrert riss og sprekker i betongdekkene. Avskalling av betong.
Synlig armering på dekke etter oppsprekking, armeringen er rusten og porøs.

• Vegger og dekke må utbedres. Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
Pussen er grunnmurens værhud og manglende puss kan medføre fuktinntrengning i grunnmuren.
Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes
Utforede kjellervegger reduserer muligheten for visuell kontroll av symptomer på svikt i fuktsikringen.
Videre kan konstruksjonen være uheldig med hensyn til kondensering inne i veggen.
Det anbefales montert innspeksjonsluke i utforede vegger.

Tomteforhold - Terrengforhold:
Påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

• Ytterligere undersøkelser anbefales.

Kjøkken 1. etg. - Overflater og innredning:
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.
Dør kjører inn i innredning. Svellet benkeplate.
Merker og slitasje på fronter og benkeplater.
Skjolder i skap. Riss og merker i servant.

• For å få et normalt godt fungerende kjøkken etter dagens standard må det påregnes noe utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende.
Resterende konstruksjoner har fått TG 1, TG 0 og TG IU (ikke undersøkt) i rapporten.

For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt.
Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selgers kommentar til egenerklæring

Selges som dødsbo og egenerklæring er ikke utfylt.
Eierinformasjon er begrenset da selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være skader og andre forhold ved eiendommen som ikke er spesifikt opplyst.
Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innvendige overflater

GULV:
Fliser på bad, i vindfang og WC/toalettrom
Belegg på kjøkken
Betong i gang, vaskerom og hobbyrom, boder og garasje
Teppe i kjellerstue, entré, gang og soverom
Parkett i stue

VEGGER:

Tapet, malte flater, panel og leca.

HIMLINGER:
Takess og malte flater.

Etasjeskiller er av lettbetongelementer/Siporex.

Det er pipeløp i boligen og peis i stuene.

Boligen har lakkert tretrapp og heltre eikedører innvendig.

Det vises for øvrig til vedlagte tilstandsrapport for utfyllende kommentarer om bygningsdeler og beskrivelser vedr. vedlikehold/utidsmessighet etc.

Moderniseringer

Boligen er noe utidsmessig med løsninger og materialvalg hovedsakelig fra byggeår og har behov for rehabilitering og modernisering for å tilfredsstille dagens krav til standard og komfort.

Tekniske installasjoner

Boligen varmes opp med takvarme i kjellerstuen og hele 1. etasje, samt peis i begge stuene.
Innvendige vannledninger er av kobber. Det er avløpsrør av plast.
Naturlig oppdriftsventilasjon. Tilluft fra vegg- og vindusventiler.
Varmtvannstanken er på ca. 192 liter.
Skrusikringer i sikringsskap.
Brann- og innbruddsalarm med varsling til vaktselskap.

Energimerking

Det er utarbeidet energiattest via energimerking.no. Energiattesten ligger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Energiattest med energimerke Oransje E er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Boligen varmes opp med takvarme i kjellerstuen og hele 1. etasje, samt peis i begge stuene.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Tomten

1721,30 m² eiet tomt.

Det totale tomtearealet er fordelt på to eiendommene med følgende areal:
664m² på Gnr. 183, bnr. 242
1 057m² på Gnr. 183, bnr. 270

Tomten er en fjell- og naturtomt i skrånende terreng som er opparbeidet med gress ved innkjøring, samt betongtrapp og støttemur ved inngangspartet. Her er det plantet hekk, trær og øvrig beplantning, satt opp gjerde, og lagt gressplen, i tillegg til blomsterbed og betong-platting ved stue. Tomten fremstår noe gjengrodd.

Parkering

Parkering i garasje og oppkjørsel på egen tomt.
Ellers parkering etter områdets regler.

Løsøre og tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å lese salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

Rosendalsveien 36 ligger attraktivt til i et etablert og familievennlig villastrøk preget av klassisk småhusbebyggelse og grønne omgivelser. Området har en tydelig “hageby”-karakter med eldre eneboliger og tomannsboliger kombinert med nyere arkitekttegnede boliger og rekkehusprosjekter, samtidig som området i stor grad har bevart sitt grønne og luftige preg.

Her bor du i rolige og hyggelige omgivelser med lite gjennomgangstrafikk og et bomiljø dominert av barnefamilier. Samtidig er området meget sentralt med nærhet til flotte turområder og friluftsmuligheter, samt det meste du trenger av fasiliteter for en aktiv og praktisk hverdag.

Med få minutters gange til både Sæter og Ljabru med trikkelinje 13 og 19, bussforbindelser langs Ekebergveien, samt tog fra Nordstrand eller Hauketo stasjon, er det enkel tilgang til Oslo sentrum, andre bydeler og regionen for øvrig. Med bil er også området lett tilgjengelig via Mosseveien og E6.

Nærmiljøet tilbyr et variert utvalg av butikker, ulike servicefunksjoner og hyggelige møteplasser. Sæter Torg har dagligvarebutikker, spesialforretninger, kaféer, restauranter, lege- og servicetilbud. På Holtet finner du blant annet Åpent Bakeri og Jacobs, og på Lambertseter Senter er ytterligere handels- og servicetilbud, samt hyggelige kaféer, og uteservering, i tillegg til kino og bibliotek.

Området er særlig attraktivt for barnefamilier, med kort vei til barnehager og skoler i alle trinn samt et svært bredt fritids- og aktivitetstilbud. Nordstrand IF på “Niffen”, Bekkelaget Sportsklubb, tennisanlegg, kulturskole, turn, dans, speider og flere idrettsanlegg gir gode muligheter for aktivitet og sosialt miljø for både barn og voksne.

Rosendalsveien har dessuten en unik nærhet til både natur og rekreasjon. I området finnes mange flotte tur- og friområder ved Ekebergsletta, Brannfjell og Ljanselva, med skogsstier, lysløyper og aktivitetsområder året rundt. I retning Skullerud er det også flotte turmuligheter mot Skullerudstua, Rustadsaga og hele Østmarka.
Langs Bunnefjorden finnes populære badeplasser som Katten, Nordstrand Bad og Hvervenbukta, samt Ingierstrand Bad - en perle med fin sandstrand, stupetårn, båtbrygge og restaurant.

Rosendalsveien 36 - en attraktiv eiendom med kombinasjon av rolig villastrøk og gode oppvekst vilkår, nærhet til natur og sjø, samt enkel tilgjengelighet til bynære kvaliteter.

Adkomst

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Offentlig kommunikasjon

God offentlig kommunikasjon med både tog, trikk og buss til Oslo Sentrum.

For oppdatert informasjon om rutetider, linjer og kollektivtilbud, se www.ruter.no

Bebyggelse i nærområdet

Eiendommen ligger i et rolig og veletablert villastrøk på Nordstrandshøgda med klassisk småhusbebyggelse.

Skole og barnehage

Det er flere barnehager og skoler i nærområdet.
Ta kontakt med skolekontoret i Oslo kommune, tlf. 21 80 21 80 for nærmere informasjon.

Nærmeste videregående skoler på Lambertseter, Søndre Nordstrand og Ekeberg.

Andre løpende kostnader

Utenom de kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til blant annet strøm, oppvarming, forsikring samt vedlikehold av boligen/eiendommen i tillegg til evt. egen finansiering.

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter for 2026 er estimert til kr. 31 115,-.
I dette inngår gebyr for vann og avløp, renovasjon, feiing og tilsyn, samt eiendomsskatt.
Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av endringer i gebyrer og avgifter.

Eiendomsskatt

Det er eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger og øvrige eiendommer i kommunen, og beløpet for inneværende år for denne eiendommen er kr. 6559,00,-.

Norgespris

Det foreligger ingen avtale om Norgespris for denne eiendommen.

Formuesverdi

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:

Som primærbolig kr. 4 258 624,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 12 512 320,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan føre til at markedsverdien avviker fra tidligere beregninger, og innebærer at både selger og megler kan måtte basere seg på tall som ikke er endelig oppdatert ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved den endelige fastsettelsen i skatteåret.

Formuesverdi for primærbolig er for tiden 25 % av beregnet markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdi for sekundærbolig er for tiden 100 % av beregnet markedsverdi.

Det henvises til Skatteetatens nettsider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

Dokumentavgift kr 300 000,00,-

Tinglysing skjøte kr 545,00,-

Tinglysing pantedokument kr 545,00,-

Pantattest kjøper kr 297,00,-

Boligkjøperforsikring Gar-Bo kr 18 500,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 12 319 887,-. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertidig ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Kontroll av byggetegninger

Iht. tilstandsrapport, foreligger det godkjente og byggemeldte tegninger, datert 13.07.1970, men disse stemmer ikke med dagens bruk.
Det er avvik ved inngangspartiet og det er ikke kjent om det foreligger krav om bruksendring for omgjøring av dette.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning med ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette.

Regulering

Eiendommen ligger i område regulert til byggeområde for boliger (boligformål) iht. reguleringsplan S-4220, vedtatt 15.03.2006 med tilhørende bestemmelser.

S-208GA Regulering av Rosendalsveien mellom Nordstrandveien og Ekebergveien har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.
Vedtatt av Arbeidsdepartementet: 19.12.1939.

KDP-17 Kommunedelplan for torg og møteplasser.
Vedtatt av Bystyret, egengodkjenning: 22.04.2009.

Gjeldende Kommuneplan fra 2015-2030

Oslo kommune vedtok en ny kommuneplan 23. september 2015 som gjelder fram til 2030. Dette har betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med vedlagt reguleringskart og områdeanalyse, utvalg.

Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE).
Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft.

For mer informasjon se linker under.

Link: https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/oslo-kommune-innsigelse-til-reguleringsplan-for-smahusomrader-i-oslos-ytre-by/id3124647/

Link: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/revisjon-av-smahusplanen/

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via offentlig vei eller gate - fra Rosendalsveien til egen grunn.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dnr. 13459, tgl. 17.07.1973 - Erklæring/avtale

Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse
av denne eiendom
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 6480, tgl. 29.03.1974 - Best. om vann/kloakkledn.

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Utleie

Boligen har ingen utleiedel, men normalt vil det være anledning til å leie ut hele eller deler av boligen så sant utleiearealet er godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonverdier.

Radon

Det foreligger ingen dokumentasjon på at bygget er utført med radonsperre eller at det er foretatt radonmålinger.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.
For ytterligere informasjon om radon, se www.nrpa.no/radon.

Konsesjonsfrihet

Det er ikke krav til egenerklæring om konsesjonsfrihet for denne eiendommen.

Konsesjon

Det er ikke krav om å søke konsesjon for denne eiendommen.

Odel

Det er ikke odel på denne eiendommen.

Eiendommen

Rosendalsveien 36

183/242/0/0 og 183/270/0/0 i Oslo

Type bolig: Enebolig

Selger

Bjørn Thore Olsen´S Bo og Advokat Gorm Are Grammeltvedt

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 9-26-00042

Ansvarlig megler: Christian Ludvig Ringstad Foss

+47 45 28 09 90

[email protected]

ASK Foss Kolbotn

Foss & Co Eiendomsmegling AS

NO 937 205 139 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

Foss & Co Eiendomsmegling AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får Foss & Co Eiendomsmegling AS levert markedsføringstjenester fra Studio Eik AS. Foss & Co Eiendomsmegling AS kan også formidle boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners AS.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger:

- Tilstandsrapport datert 21.05.2026

- Arealbekreftelse

- Reguleringskart
- Områdeanalyse, utvalg

- Matrikkelkart- og rapport

- Informasjon om Boligkjøperforsikring fra Søderberg & Partners

- Budskjema og forbrukerinformasjon om budgivning

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema.
Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Det gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterligere vasket/rengjort før overtakelse.

Særlig om kjøp av dødsbo

Det gjøres spesielt oppmerksom på at dette er salg av eiendom for et dødsbo. Arvingene har begrenset kjennskap til eiendommen, og de er derfor ikke kjent med feil eller mangler utover det som fremkommer av salgsmateriellet. Interessenter oppfordres til å foreta grundige undersøkelser, gjerne sammen med takstmann eller annen fagkyndig. Kjøper gjøres oppmerksom på at boligen ikke vil bli ytterliggere rengjort i forbindelse med overtakelsen.

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring: Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. Egenerklæringsskjema er ikke utfylt.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av Stender Oppgjør AS, NO 983570658 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 100 000 inkl. mva)

Visning / Overtagelse: 3 000,00

Elektroniske grunnboksspørringer / Tinglysning / AML: 1 990,00

Markedspakke: 24 990,00

Oppgjørshonorar: 8 900,00

Tilretteleggingsgebyr: 19 900,00

Factoring: 14 990,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.