Arealer

Totalt bruksareal: 117,0 m²

• BRA-i: 117,0 m²

Innholdsbeskrivelse

Andre etasje: Trapperom, stue, kjøkken, soverom, bad/vaskerom og kott.

Første etasje: Vindfang, entré hybel, stue/kjøkken hybel, soverom hybel, bad hybel, vaskerom hybel, hall m/trapp hoveddel og soverom hoveddel.

Byggemåte

Utvendig

Taktekkingen er av tegltakstein. Takrenner, nedløpsrør og beslag av sink. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon med rupanel som undertak. Malte trevinduer med 2-lags glass. Malte hovedytterdører. Malt balkongdør i tre med 2-lags glass.

Innvendig

Gulv med furugulv, med unntak av vindfanget som har fliser. Vegger med malte plater og malte panelplater. Himlinger med malte plater. Etasjeskiller er angitt som trebjelkelag og betongdekke. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Mursteinspipe fra andre etasje (ikke anboret med ildsted). Vanlig byggemetode da denne bygningen ble oppført var medkrypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Malt tretrapp. Malte fyllingsdører.

Våtrom - Bad/Vaskerom 2. etasje

Veggene har baderomsplater. Taket har panel. Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Plastsluk og smøremembran. Innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Elektrisk styrt vifte.

Våtrom - Bad hybel

Veggene har fliser. Taket har panel. Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne. Elektrisk styrt vifte.

Kjøkken 1. etasje

Kjøkkenet har innredning med glatte fronter, og benkeplater av laminat. Det er integrerte hvitevarer slik som oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn. Det er montert vannstoppsystem og komfyrvakt. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Kjøkken 2. etasje

Kjøkkenet har innredning med glatte fronter, og benkeplater av heltre. Det er integrerte hvitevarer slik som kjøleskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn. Det er montert vannstoppsystem og komfyrvakt. Veggmontert kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Tekniske installasjoner

Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er avløpsrør av plast. Mekanisk ventilasjon og naturlig ventilasjon. Luft til luft varmepumpe i andre etasje. Varmtvannsbereder på 187 liter. Varmtvannsbereder på 113 liter. Elektrisk gulvvarme i vindfang og begge bad. Ellers benyttes elektriske panelovner og frittstående elektriske varmekilder. Elektrisk anlegg med 56 AHS, overspenningsvern og diverse kurser med jordfeilautomater.

Tomteforhold

Det er ukjent byggegrunn. Bygningen har grunnmur i natursteinsmur. Tomten var snødekt ved befaringen. Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Utvendige vannledninger er av ukjent type, men det kommer opp plast (PEL) i vaskerommet. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Tilstandsrapport

Takstmann: Lars-Petter Bjerkebekk

Takstfirma: Witek AS

Dato for takst: 29.01.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Boligen har fått følgende TG3:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er angitt som trebjelkelag og betongdekke. Takstingeniør er opplyst av forrige eier at det i forbindelse med oppussing av boligen i 2018 ble foretatt stikkprøver i gulvene i hybelen og vindfanget, med unntak av badet i hybelen samt hall og soverom som tilhører hoveddelen av boligen. I områdene hvor det ble foretatt stikkprøver, ble det konstatert tilfarergulv på betongdekke. For bygninger fra denne perioden var vanlig byggemetode etasjeskiller med trebjelkelag og stubbloft over krypkjeller. Gulv i hall og soverom i hoveddelen av boligen har ukjent konstruksjonstype. På bakgrunn av byggets alder, vanlig byggemetode for perioden, skjevheter på gulv i hall og soverom, og at det ikke har blitt foretatt stikkprøver i disse arealene, anses det som sannsynlig at etasjeskiller her kan være utført med trebjelkelag og stubbeløsning mot krypkjeller (jf. «Krypkjeller»). Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 36 mm gjennom rommet i det ene soverommet (hoveddel), og det ble målt en høydeforskjell på ca. 31 mm gjennom rommet i hallen. Boligen er møblert, og det er kun foretatt stikkprøver. Det er derfor ikke foretatt nivellering over alt. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket som i dette tilfellet gjelder skjevheter i hall og soverom, ikke eventuelle følge tiltak som kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen. Skjevheter i gulv kan medføre redusert brukskomfort og estetisk forringelse. Skjevhetene kan også indikere setninger, aldring eller deformasjoner i underliggende konstruksjoner, og kan over tid føre til økt belastning på gulv, inventar og innredning. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000.

Våtrom - Bad/Vaskerom 2. etasje

Overflater Gulv: Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Vurdering av avvik: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Det er motfall til sluk på deler av gulvet. Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Det dusjes i dag i dusjkabinett med avløp fra dusjkabinett ført direkte til sluket. Ved endret bruk, eller ved eventuell lekkasjevann vil det medføre at vann vil samle seg på deler av gulvet. Bruksvann og eventuell lekkasjevann vil imidlertid renne til sluk før det renner ut av rommet, men først dersom mengden vann blir stor nok vil det renne mot sluk og avledes der. Konsekvensen er at man må fjerne vann manuelt fra gulvet. Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må fall/ høydeforhold bygges om. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.

Våtrom - Bad hybel 1. etasje

Overflater Gulv: Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det er ikke tilgang for å kontrollere om det er ført membran opp bak terskellist. Vurdering av avvik: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Det er nedsenket dusjnisje og tilfredsstillende lokalt fall i dusjhjørnet for å håndtere bruksvann. Det er imidlertid motfall på gulvet utenfor dusjhjørnet. Det er ikke hjelpesluk utenfor tett dusjsokkel. Konsekvens/tiltak: Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Fallforhold i våtrommet må utbedres, og det må etableres sammenhengende avrenning mot sluk slik at eventuelt lekkasjevann kan ledes til sluk fra ethvert sted i våtrommet. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000.

Bod med opplegg for vaskemaskin hybel 1. etasje

Ventilasjon: Det er ingen ventilering. Vurdering av avvik: Rommet har ingen ventilasjon. Konsekvens/tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres. Kostnadsestimat: Under 20 000.

Boligen har fått følgende TG2:

Taktekking: Taktekkingen er av tegltakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Taktekkingen ble lagt om av Torsnes Bygg AS i 2018. Taktekkingen som var helt snødekt er kun observert bakkenivå, så observasjonene er meget begrenset. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold når den er snøfri. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Vurdering av avvik: Nedre takstein er avsluttet med for liten avstand ut i takrenne, og det er synlige rennespor på takfotbeslag. Jfr. "Takkonstruksjon", det ble indikert fukt i deler av undertak, spesielt i områdene langs gavlvegger. Konsekvens/tiltak: Foreta ytterligere undersøkelser om fukt i takkonstruksjonen skyldes utettheter i tekkingen, eller om det kan skyldes luftlekkasjer av varm fuktig luft som tar seg opp til loftet. Det anbefales å kontrollere tekkingen når den er snøfri.

Nedløp og beslag: Takrenner, nedløpsrør og beslag av sink. Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler snøfangere på den ene siden av taket. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som tilsier at taket ikke trenger snøfangere. Krav om eventuell montering av snøfangere iht. forskriftskravet som gjaldt da denne bygningen ble oppført er funksjonsbasert. Det må således i det enkelte tilfelle vurderes hvorvidt forskriften skal anses som oppfylt eller ei. Konsekvens/tiltak: Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Manglende snøfangere medfører risiko for ukontrollert nedfall av snø og is fra taket til steder hvor personer og husdyr kan oppholde seg. Manglende eller utilstrekkelig bortledning av vann fra taknedløp kan over tid medføre fuktig klima og fuktskader i krypkjellere. I tillegg kan konsentrert vannavrenning føre til utvasking og bortskylling av masser inntil grunnmur, noe som kan gi setninger, redusert stabilitet og økt belastning på eventuell drenering.

Veggkonstruksjon: Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Eier opplyser at det skal være laftede yttervegger av tømmer i første etasje, og at store deler av ytterveggene (ikke trapperom og hall) har blitt foret ut innvendig og tilleggsisolert med 5 cm isolasjon i 2018. Deler av sydvegg er oppført av mur med malt pussfasade. Fasade/kledning har stående bordkledning. Vurdering av avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Konstruksjonene har skjevheter. De ulike fasadene har forskjeller av elde, værslitasje og behov for vedlikehold, dels med kuving og oppsprukket trevirke. Spesielt østveggen er mer slitt. Det kunne ikke registreres plastikk (diffusjonssperre) på yttervegg og tak i sjakten på badet i andre etasje. Pussfasade har litt sprekkdannelser og malingsavskalling. Det registreres skjevheter i form av retnings- og loddavvik. Konsekvens/tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Kledning avsluttet nærmere terreng har økt risiko for fuktpåkjenning fra regnsprut, snøsmelting etc., samt redusert lufting opp bak kledning ved snø inntil veggen. Det er viktig med overflatebehandling og at veggene eventuelt holdes fri for snø. Anbefalte minste avstand fra kledning til bakken er 30 cm. Det bør foretas utbedring for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. Manglende diffusjonssperre innenfor sjakten/kneloftet på badet øker risikoen for luft lekkasjer av varm fuktig luft med økt risiko for fukt/kondens i konstruksjonene. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å avdekke omfang av tiltak. Sprekker i puss eller mur kan føre til at vann trenger inn i konstruksjonen, noe som gir risiko for frostskader/forvitrings skader. Utføre vedlikehold, og man må påregne utskiftninger. Manglende vedlikehold vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene.

Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon med rupanel som undertak. Deler av undertak ble ikke inspisert på grunn av skråhimlinger i andre etasje. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Vurdering av avvik: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Det indikeres forhøyede fuktverdier i deler av undertaket langs gavler, og det er observert misfarging av svertesopp i deler av undertaket. Isolasjon ligger tett ut mot undertaket enkelte steder. Ifølge fremlagte snittegninger var det opprinnelig prosjektert knevegger med tilhørende kneloft i andre etasje. I henhold til dagens planløsning eksisterer kneveggene ikke, og utførelsen avviker dermed fra fremlagt tegningsgrunnlag. Konsekvens/tiltak: Lufting/ventilering bør forbedres. Det er indikert forhøyede fuktverdier i undertaket. Forholdet kan skyldes mangelfull lufting, luftlekkasjer fra boligen med påfølgende kondens på loftet, utettheter i taktekkingen eller en kombinasjon av disse. Begrenset ventilering av takkonstruksjonen og lekkasje av varm, fuktig luft fra underliggende rom kan medføre opphopning av fukt i konstruksjonen. Over tid kan dette føre til økt risiko for fuktskader, muggvekst og redusert levetid på trekonstruksjoner dersom forholdene vedvarer. Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser for å avdekke årsaken til de forhøyede fuktverdiene, herunder kontroll av luftlekkasjer fra boligen, ventilasjonsforhold på loftet og tetthet i taktekkingen. Eventuelle nødvendige tiltak må fastsettes på bakgrunn av undersøkelsene. Det bør tilstrebes at den varme siden av konstruksjonen er mest mulig luft- og diffusjonstett, og at ventilasjonen av loftet er tilfredsstillende. Det usikkert om dagens løsning, som i stor grad er uten knevegger, har medført svekkelse av bæreevne. Forholdet kan ikke vurderes fullt ut uten nærmere undersøkelser. Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser og følge opp konstruksjonen over tid for å avklare om manglende knevegger har medført redusert lastfordeling og bæreevne.

Dører: Bygningen har malt hovedytterdør. Fra vindfanget er det egne malte brann og lydklassifiserte ytterdører i malt utførelse til henholdsvis hovedel og hybel. Vurdering av avvik: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det mangler terskelbeslag på ytterdøren. Konsekvens/tiltak: Montere terskelbeslag. Manglende terskelbeslag øker risikoen for fuktinntrengning til innenforliggende konstruksjoner. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Balkongdør: Bygningen har malt balkongdør i tre med 2-lags glass. Vurdering av avvik: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er ikke montert terskelbeslag. Konsekvens/tiltak: Manglende terskelbeslag øker risikoen for fuktinntrengning til innenforliggende konstruksjoner. Montere terskelbeslag. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Etasjeskille 2. etasje: Etasjeskiller er av trebjelkelag. Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Ved stikkprøve ble det målt en høydeforskjell på ca. 27 mm gjennom rommet i kjøkkenet, og en høydeforskjell på ca. 20 mm gjennom rommet i stuen. Boligen er møblert, og det er kun foretatt stikkprøver. Det er derfor ikke foretatt nivellering over alt. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.

Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe. Pipa er ikke anboret med noe ildsted/vedovn. Pipa er blendet fra andre etasje og ned. Dersom det skal etableres vedovn, er det viktig at gjeldende forskrifter og produsentens anvisninger følges. Det anbefales at brann- og feiervesenet på forhånd kontrollerer skorstein for å sikre at forutsetninger for trygg og forskriftsmessig bruk er til stede. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.

Våtrom - Bad/Vaskerom 2. etasje

Generell: Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift 2017. Dokumentasjon: Eier fremlagt bilder. Badet ble pusset opp i 2018. Overflater bak innredninger er ikke inspisert. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Overflater vegger og himling: Veggene har baderomsplater. Taket har panel. Vurdering av avvik: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er vindu i våtsone ved servanten. Konsekvens/tiltak: Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

Sluk, membran og tettesjikt: Det er plastsluk og smøremembran med dokumentert utførelse. Vurdering av avvik: Ut fra bildedokumentasjon er det ikke benyttet hjørnemansjett bak foringer ved døren, og det ser at til at membran er smurt på mansjett etter at klemringen er montert, det vil si tørr mansjett under klemring. Konsekvens/tiltak: Manglende høyde på mansjett/membran ved døren avviker fra preakseptert løsning i teknisk forskrift, og manglende membran på mansjett under klemring kan øke risikoen fuktoppsug i tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare utførelse av mansjett og membran ved dør og under klemring. Ved avvik bør tettesjiktet utbedres til forskriftsmessig løsning, utført av kvalifisert fagperson.

Våtrom - Bad hybel 1. etasje

Generell: Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift 2010. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Eier har blitt opplyst av tidligere eier at badet ble pusset opp i 2016. Dette ble i følge tidligere eier utført av faglært, men det foreligger ikke dokumentasjon. Overflater bak innredninger er ikke inspisert. Årstall: 2016 Kilde: Eier.

Overflater vegger og himling: Veggene har fliser. Taket har panel. Vurdering av avvik: Det er påvist svertesopp i silikonfuger. Konsekvens/tiltak: Fuger bør skiftes ut.

Sluk, membran og tettesjikt: Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Ingen synlig hylse/mansjett/membran rundt rørgjennomføringer i gulv. Ingen synlig membran på mansjett som er synlig i sluket. Membran ligger skjult under fliser og tilstand kan ikke avdekkes uten inngripen i konstruksjonene. Membran ligger skjult under fliser og tilstand kan ikke avdekkes uten inngripen i konstruksjonene. Ingen dokumentasjon på selve utførelsen foreligger. Konsekvens/tiltak: Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. Overvåk konstruksjonen jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må løsningen utbedres, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Eventuell manglende membran på mansjett under klemring kan øke risikoen fuktoppsug i tilstøtende konstruksjoner. Foreta ytterligere undersøkelser, og eventuelt innhent dokumentasjon om mulig.

Sanitærutstyr og innredning: Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne. Vurdering av avvik: Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Det er synlige riss/små sprekker i servanten. Konsekvens/tiltak: Riss er vanligvis overfladiske skader i servantens overflate eller glasur. Konsekvensene av riss er hovedsakelig kosmetiske.

Bod med opplegg for vaskemaskin hybel 1. etasje

Overflater Gulv: Gulvet har vinylbelegg. Rommet har ingen varmekilde. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 65 mm. Vurdering av avvik: Gulvbelegget ujevnheter. Konsekvens/tiltak: Gulvet fungerer med dette avviket. Den enkelte må eventuelt vurdere egne behov for tiltak, da avviket kun er kosmetisk.

Vannledninger: Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap. Innvendig røropplegg til badet i første etasje er fra 2016, og øvrig røropplegg fra 2018. Rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert. Vurdering av avvik: Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. Konsekvens/tiltak: Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes. Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system. Ved eventuell lekkasje i varerør vil vann som ledes til fordelerskapet på badet i første etasje gi risiko for vannskader i omkringliggende konstruksjoner. Det anbefales å etablere en løsning der eventuell lekkasje vann som føres til fordelerskapet dreneres videre til rom med sluk.

Avløpsrør: Det er avløpsrør av plast. Røropplegg til badet i første er fra 2016, og øvrig røropplegg fra 2018. Store deler av røropplegget ligger skjult i konstruksjonene, og rør i lukkede konstruksjoner er ikke inspisert. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende lokalisering av stakeluke medfører at det kan bli utfordrende å utføre rensing og utbedringer ved tette avløpsrør. Dette øker risikoen for tilbakeslag, oversvømmelser og skader på bygningsdeler ved eventuelle blokkeringer i avløpssystemet. Årstall: 2016 Kilde: Eier.

Fuktsikring og drenering: Alder og utførelse på eventuell drenering er ukjent. Bygningen er fundamentert med ringmur av granittblokker, og det vurderes som lite sannsynlig at det er etablert moderne dreneringsløsning. Det er ikke etablert tilkomst til eventuell krypkjeller for inspeksjon, og konstruksjonens tilstand og fuktforhold er derfor ikke verifisert. Eventuell krypkjeller har dermed uavklart tilstand. Det vises for øvrig til punktene «Krypkjeller» og «Etasjeskiller/gulv mot grunn». Vurdering av avvik: Ingen synlig utvendig fuktsikring, og det foreligger ingen dokumentasjon. Konsekvens/tiltak: Ukjent alder og utførelse på drenering, kombinert med manglende inspeksjonsmulighet til eventuell krypkjeller, innebærer usikkerhet knyttet til fuktforhold i grunnen og tilstøtende konstruksjoner. Det kan ikke utelukkes risiko for forhøyet fuktbelastning på ringmur, bjelkelag og nedre del av vegg, med påfølgende fare for fukt/råteskader og redusert levetid på konstruksjonene. Skjulte forhold kan ikke vurderes uten ytterligere undersøkelser. Det anbefales nærmere undersøkelser.

Grunnmur og fundamenter: Bygningen har grunnmur i natursteinsmur. Vurdering av avvik: Grunnmuren har sprekkdannelser. På bakgrunn av alder, og skjevheter i bygget, må man kunne forvente setninger/skjevheter. Sprekker i mørtelfuger i grunnmur kan over tid medføre økt risiko for vanninntrengning og frostsprengning, samt videre nedbrytning av fugematerialet. Videre kan sprekker i grunnmur gi adkomst for skadedyr til eventuell krypkjeller og andre konstruksjonsdeler av bygningen. Det anbefales å følge med på eventuell videre utvikling og foreta nærmere kontroll av grunnmuren når det er snøfritt. Der sprekker og åpninger er mest fremtredende, bør det vurderes lokal utbedring i form av fuging og tetting. Dersom det avdekkes krypkjeller, bør det etableres tilfredsstillende ventilering av kryprommet i henhold til gjeldende anbefalinger.

Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Utvendige vannledninger er av ukjent type, men det kommer opp plast (PEL) i vaskerommet. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Eier opplyser at han ikke har opplevd feil på vann og avløp. Vurdering av avvik: Det foreligger ingen opplysninger om alder på stikkledninger for vann og avløp. Konsekvens/tiltak: Innhent dokumentasjon om mulig. Etter hvert som stikkledninger for vann og avløp blir eldre øker risikoen for lekkasjer, tilbakeslag og dårlig vannkvalitet. Vann- og avløpsledningene er ikke kontrollert i forbindelse med rapporten. Hvis riktig tilstand på avløpsledningene skal kartlegges, kan dette gjøres ved hjelp av TV-kontroll. På generelt grunnlag anbefales egen kontroll av autorisert VVS fagmann.

Ventilasjon: Soverommet i hybelen og baderommene har elektriske styrte vifter. Det er naturlige luftespalte i vinduer, og 2 stk. naturlige lufteventiler i første etasje. Det er spalte for overstrømning mellom rommene. Vurdering av avvik: Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Enkelte rom er kun ventilert med luftespalte i vindu. Konsekvens/tiltak: Bedre ventilering må etableres. Det bør monteres veggventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

Boligen har fått følgende TG1:

Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Årstall: 2018 Kilde: Produksjonsår på produkt.

Overflater: Gulv med furugulv, med unntak av vindfanget som har fliser. Vegger med malte plater og malte panelplater. Himlinger med malte plater. Vedliehold ol; Store deler av overflatene ble pusset opp og modernisert i 2018. Det registreres normal brukslitasje med hensyn til alder. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Innvendige trapper: Boligen har en eldre malt tretrapp. Vedlikehold ol; Det registreres normal brukslitasje med hensyn til alder.

Innvendige dører: Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Årstall: 2018. Kilde: Eier.

Våtrom - Bad/Vaskerom 2. etasje

Sanitærutstyr og innredning: Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.

Ventilasjon: Det er elektrisk styrt vifte.

Våtrom - Bad hybel 1. etasje

Ventilasjon: Det er elektrisk styrt vifte.

Bod med opplegg for vaskemaskin hybel 1. etasje

Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Forrige eier pusset opp boden i 2018, og det ble da lagt gulvbelegg med oppbrett langs veggene og etablert sluk. Boden har opplegg for vaskemaskin, og det er etablert sluk i gulvet. Merk; Boden er ikke konstruert som et våtrom. Overflater bak vaskemaskin er begrenset inspisert.

Overflater vegger og himling: Veggene har panel/tømmer og malte plater. Taket har panel.

Sluk, membran og tettesjikt: Vegger har ingen våtsoner. Vedlikehold ol; Det registreres normal elde og brukslitasje på overflater med hensyn til alder.

Sanitærutstyr og innredning: Rommet har opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken 2. etasje

Overflater og innredning: Kjøkkenet har innredning med glatte fronter, og benkeplater av heltre. Det er integrerte hvitevarer slik som kjøleskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn. Det er montert vannstoppsystem og komfyrvakt. Vedlikehold ol; Det registreres alt vesentlig normale brukslitasje med hensyn til alder. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Avtrekk: Det er veggmontert kjøkkenventilator med avtrekk ut. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Kjøkken hybel 1. etasje

Overflater og innredning: Kjøkkenet har innredning med glatte fronter, og benkeplater av laminat. Det er integrerte hvitevarer slik som oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn. Det er montert vannstoppsystem og komfyrvakt. Vedlikehold ol; Det registreres normal elde og brukslitasje med hensyn til alder. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Avtrekk: Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Varmesentral: Det er installert en luft til luft varmepumpe i andre etasje. Service November 2021 av Installatøren Fredrikstad AS. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Varmtvannstank: Varmtvannstanken er på 187 liter. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Varmtvannstank - 2: Varmtvannstanken er på 113 liter. Årstall: 2018 Kilde: Eier.

Oljetank: Det er nedgravd oljetank på tomten som er gjenfylt med sand el.l. etter tillatelse fra kommunen. Det foreligger dokumentasjon fra Fredrikstad kommune.

Boligen har fått følgende TG0:

Våtrom - Bad/Vaskerom 2. etasje

Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i trapperommet.

Våtrom - Bad hybel 1. etasje

Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i vindfang. Hulltaking er ikke foretatt bak dusjbatteri, da det ikke er fysisk mulig pga. tilligende konstruksjoner er yttervegger. Det er murkonsteuksjon innnfor hulltakingen. Sted for hulltaking gir begrenset eller lite informasjon om badets tilstand. Målingene gir kun en indikasjon, og må ikke oppfattes som en garanti.

Boligen har fått følgende TGIU:

Krypkjeller: Vanlig byggemetode da denne bygningen ble oppført var med krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Takstingeniør har ikke foretatt inngripen i konstruksjonene, men det er gitt opplysninger av tidligere eier at det ble foretatt stikkprøver i entré, stue/kjøkken og soverom i hybelen, samt i vindfanget i forbindelse med oppussingsarbeidene i 2018, og at det der ble konstatert betongdekke under tilfarergulv. Det ble ikke foretatt stikkprøver i de øvrige rommene (jfr. punktet "Etasjeskille/gulv mot grunn"), så det kan være sannsynlig at det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv under deler av huset, da det heller ikke foreligger noen dokumentasjon. Vurdering av avvik: Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ukjent om det er krypkjeller under deler av boligen, da det ikke finnes noen luker, lufteventiler eller andre tilkomstmuligheter. Konsekvens/tiltak: Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Det anbefales å foreta ytterligere undersøkelser.

Bod med opplegg for vaskemaskin hybel 1. etasje

Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner, er laftet vegg og bad mot tilstøtende rom. Vurdering av avvik: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. Konsekvens/tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

Elektrisk oppvarming: Det er elektrisk gulvvarme i vindfang og begge bad. Ellers benyttes elektriske panelovner og frittstående elektriske varmekilder. Utstyret er ikke funksjonstestet eller tilstandsvurdert av takstingeniør.

Elektrisk anlegg: Elektrisk anlegg med 56 AHS, overspenningsvern og diverse kurser med jordfeilautomater. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei. 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. Ukjent. Total rehabilitering er jeg ukjent med. 21.01.2020 ble det satt inn nytt sikringsskap, nye stikk, brytere & lys i 1 etg og 2 etg, koblet til varmekabler i 2 etg og byttet utelys og utestikk av Aronsen Elektriske AS. 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja. Det foreligger ikke samsvarserklæring på elektriske arbeider utført i badet i første etasje. Det er ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget i løpet av de siste 5 årene. Det anbefales en gjennomgang av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet.

Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn. Byggegrunn er ikke vurdert på tilstandsnivå da det ikke er mulighet for kontroll av byggegrunn og stabilitet i masser uten vesentlige inngrep.

Terrengforhold: Tomten ser ut til å være forholdsvis flatt arrondert. Vurdering av avvik: Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av tomta når den er snøfri. Sintef byggforsk anbefaler 1:50 fall 3 meter bort fra husets grunnmur. Det anbefales å gjøre terreng justeringer. I følge tidligere rapportutkast fra annen takstingenør ble det gitt TG 2 på dette punktet på grunn av påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Annet

Vaskerom hybel 1. etasje:

Generell: Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon. Forrige eier pusset opp rommet i 2018, og det ble da lagt gulvbelegg med oppbrett langs veggene og etablert sluk. Rommet har opplegg for vaskemaskin, og det er etablert sluk i gulvet. Merk; Boden er ikke konstruert som et våtrom. Overflater bak vaskemaskin er begrenset inspisert.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Helse, miljø og sikkerhet: Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Innvendig trapp mangler rekkverk på et lokalt område.

Det er tidligere innhentet en annen tilstandsrapport for eiendommen. Denne kan oversendes ved forespørsel, og interessenter oppfordres til å ta kontakt med megler ved spørsmål. Det foreligger flere avvik mellom denne rapporten og den tilstandsrapporten som nå er vedlagt salgsoppgaven. Rapportene er innhentet innen relativt kort tidsintervall. Selger godkjente ikke den første rapporten, da han ikke anså denne som korrekt, og valgte derfor å innhente en ny rapport. Det er den sist innhentede rapporten som er vedlagt salgsoppgaven og som er godkjent av selger. Det er et arealavvik på 1 kvm mellom rapportene, hvor den vedlagte rapporten angir 1 kvm større areal.

Selgers kommentar til egenerklæring

Følgende er kommentert i selgers egenerklæring:

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Bad i andre etasje ble totalrenovert i mai 2019. Levering av materiell og tilkobling/montering utført av Østfold VVS. Tømrerarbeid, membran og fliselegging ble gjort av tidligere eier med tømrerfagbrev. Det foreligger bilder av arbeidet med membran-prosessen fra tidligere eier, og faktura med kort beskrivelse fra Østfold VVS ref. Ragnar Johansen. Bad i første etasje ble renovert i 2016/2017. Dette ble i følge tidligere eier utført av faglært, men det foreligger ikke dokumentasjon.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja. Membran er byttet ved egeninnsats av tidligere eier med tømrerfagbrev.

4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun av faglært. Rørarbeid med sluk er byttet av Østfold VVS. Det foreligger kun dokumentasjon i form av faktura fra Østfold VVS som sier "Rørarbeid 2 etg." og viser Materiell.

8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja. Heltregulv i furu er noe skjevt, opplyses om i boligsalgsrapport.

11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært. Nytt elektisk anlegg i 2019/2020 av Aronsen Elektriske AS, ref Henrik Skjelin Sørum. Samsvarserklæring med garanti foreligger. Arbeid som ble utført var: Nytt sikringsskap, bytte av stikk, brytere, lys i både 1 og 2 etg, installasjon av varmekabler på bad i 2 etg, tilkobling av utelys og utestikk. Kilde: Sluttrapport med samsvarserklæring og tidligere eier.

12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja. Kontroll av elanlegg i 2022 av Storm Elektro Sarpsborg AS.

14. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Eneboligen ble pusset opp/renovert i 2018/2019 av tidligere eier som er tømrer med fagbrev. Arbeidet har blitt utført av faglærte, men det foreligger ikke garanti/kvitteringer på den delen av arbeidet som tidligere eier utførte ved egeninnsats. Vegger innvendig ble etterisolert. Nytt heltregulv i hele boligen samt nye overflater. Kledning på utside ble restaurert. Nytt kjøkken i 1 etg og 2 etg. Varmepumpe montert ved hjelp av Installatøren Fredrikstad AS i 2019. Dokumentasjon ligger i Boligmappa.

16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Nytt tak ble lagt i 2018 av Torsnes Bygg AS. Alle vinduer er nye i 2018/2019. Vinduene ble byttet ved egeninnsats av tidligere eier med tømrerfagbrev, vinduene er kjøpt fra Dør & Vindu Østfold AS og faktura foreligger.

17. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende? Ja. Boligen har utleiedel i form av hybel i 1 etg. Det er en felles yttergang med egen inngangsdør til hybel. Hybel har eget kjøkken, eget bad og egen strømmåler. Hybel har ett soverom. Hybel har vært utleid mesteparten av tiden jeg har eid boligen, og fremstår som ettertraktet på leiemarkedet. Siste leieboer flyttet ut i november 2025. Utleiepris var da 11 000 nok per måned. Etter dette har overflater i hybel blitt malt lysere og gulvet er slipt.

17.1 Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja. Oppholdsrommene tilfredsstiller kravene til P-rom. Utleiedelen er ikke godkjent som egen boenhet hos bygningsmyndighetene.

23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Ja. Det ble utført en befaring av takstmann 12.12.2025. I den forbindelse ble det utarbeidet et utkast til tilstandrapport som ikke ble godkjent. Utkastet ble senere oversendt og gjennomgått av takstmann fra Witek som i 2026 gjennomførte ny befaring og utarbeidet en godkjent tilstandsrapport.

Tilleggskommentar: 1. Fakturaer som nevnes i egenerklæringen og bildedokumentasjon av membran-prosessen på baderom vil lastes opp til Boligmappa og kan deles til interessenter derfra. 2. Oljetanken som nevnes i punkt 15 er sanert og fylt. 3. Pipe er fylt frem til 2 etg, pipe må sjekkes før ildsted eventuelt monteres. 4. I 2 etg har et vindu blitt byttet ut med terrassedør. Det er ikke søkt om å sette inn døren, det er godkjent for vindu.

Moderniseringer

Selger informerer:

-Kjøkken og bad tilhørende hoveddel ble pusset opp i 2018/2019. Kjøkken hybel ble pusset opp i 2018. Bad hybel ble pusset opp i 2016.

-2018: Etterisolert innvendige vegger, nytt heltregulv og overflater. Nytt tak ble lagt og vinduer skiftet samme år. Store deler av det elektriske anlegget, inkludert sikringsskap, ble oppgradert i 2018.

Tekniske installasjoner

Fibernett/bredbåndstilknytning

Energimerking

Det er utarbeidet energiattest via energimerking.no. Energiattesten ligger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Energiattest med energimerke Gul D er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Det er luft til luft varmepumpe i andre etasje. Det er elektrisk gulvvarme i vindfang og begge bad. Ellers benyttes elektriske panelovner og frittstående elektriske varmekilder.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Tomten

115,00 m² eiet tomt.

Liten eiet tomt med platting ved inngangsparti og asfalterte arealer.

I følge vedlagte grunnkart datert 06.01.2026 så ligger deler av boligen utenfor tomtegrensen, ut mot Gelertsens gate.

Parkering

Gateparkering etter kommunens gjeldende parkeringsregler.

Seierstensgata inngår i boligsone "Holmen 09". Her er det avtaleparkering/soneparkering hvor beboere med folkeregistrert adresse skal prioriteres foran andre grupper.

Prisene gjelder fra 1. januar 2026: Beboere, per avtale: kr. 1600,- per år. (Hentet fra Fredrikstad Kommune sine nettsider).

Løsøre og tilbehør

Kjøkkenøy medfølger i handelen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Visning

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å les salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

Beliggenhet

Eiendommen har en sentrumsnær beliggenhet, men likevel noe tilbaketrukket fra bykjernen. Det er gåavstand til Kråkerøy stadion og høyskolen. Kort spasertur til bryggepromenaden, samt til butikker i gågaten og Torvbyen kjøpesenter. Kort vei til turløyper i Fredrikstadmarka. Godt kollektivtilbud med avganger til Oslo med buss fra Mosseveien.

Adkomst

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Andre løpende kostnader

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter utgjør 26 154 pr. år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn. Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer og avgifter.

Norgespris

Det foreligger ingen avtale om Norgespris for denne eiendommen.

Formuesverdi

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:

Som primærbolig kr. 910 115,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 3 640 459,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Formuesverdien justeres normalt sett årlig, og det henvises til Skatteetatens websider for mer informasjon.

Totalpris inkludert omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

Dokumentavgift kr 128 750,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Tinglysning Skjøte kr 545,00,-

Söderberg Boligkjøperforsikring kr 17 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 5 297 740,-. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

I saker fra før 1. januar 1998, som ikke er avsluttet med ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, skal det ikke utstedes ferdigattest. Dette innebærer at byggverket kan tas i bruk lovlig uten ferdigattest, forutsatt at det ikke foreligger andre forhold som gjør bruken ulovlig. Det gjør ikke ulovlige bygg lovlige, de må fortsatt være bygget i tråd med reglene som gjaldt på søknadstidspunktet. Dersom det er gjort tiltak uten nødvendige tillatelser, eller i strid med gjeldende regelverk, må dette avklares og eventuelt rettes opp.

Kontroll av byggetegninger

Enebolig

Det foreligger godkjente og byggemeldte byggetegninger for "ombygging" datert 29.08.1960. Det er flere avvik fra disse. Dagens planløsninger av etasjene og plassering av vinduer og balkongdør, samt snitt tegninger avviker fra innhentede tegninger.

1. etasje: Det er etablert et soverom til hybel og et soverom til hoveddel der det opprinnelig var stue. Der det opprinnelig var "forstue-entré" er det i dag entré og trapp opp til 2. etasje. Der det opprinnelig var matbod er det i dag teknisk rom. Kjøkken er i dag åpnet opp mot stue, hvor det opprinnelig var en vegg. 2. etasje: Der det opprinnelig var tegnet inn soverom er det i dag trappeoppgang, bod og bad. Der det opprinnelig var bad er det i dag soverom. Gang og soverom er gjort om til stue og opprinnelig soverom er gjort om til kjøkken. Kjøkken, soverom og bad i 2. etasje er utvidet fra opprinnelig kott. Disse endringene er ikke byggesøkt og godkjent fra kommunen. Kjøperen overtar risikoen for eventuell ulovlig bruk av boligen og eventuelle kostnader forbundet med å rette opp i dette.

Kommentar fra takstmann:

Blant annet fremkommer det av tegninger for andre etasje at denne opprinnelig var prosjektert med knevegger og tilhørende kneloft, men arealene for kneloft er i dag delvis tatt inn som en del av etasjens bruksareal. Videre viser plantegning av første etasje at vaskerommet er benevnt som en bod. Takstingeniør har valgt å benevne disse arealene som BRA-i og P-rom da bruken ved befarings tidspunktet tilsier dette. Det foreligger imidlertid ingen dokumentasjon som viser at det er omsøkt eller godkjent bruksendring av kneloft og vaskerom fra tilleggsdel til hoveddel.

Utleiehybel

Hybelen er ikke godkjent som egen boenhet hos bygningsmyndighetene og leies ut som del av egen bolig. Evt. søknad om godkjenning av tiltaket i tråd med dagens bruk skjer for kjøpers regning og risiko. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, samt eventuell ulovlighetsoppfølging fra kommunen sin side.

Tegninger ligger vedlagt salgsoppgaven.

Regulering

Eiendommen ligger innenfor Kommuneplan Fredrikstad 2023–2035. Formål/Hensynssone: 1001 - Bebyggelse og anlegg, 570 - Hensyn kulturmiljø, H570, 320 - Flomfare, H320 Urban og 310 - Ras- og skredfare, H310. Godkjent/vedtatt: juni 15, 2023. Besøk Fredrikstad kommunens hjemmeside for ytterligere opplysninger.

Eiendommen ligger i et regulert område. Reguleringsplan, navn: 120 Holmenområdet. Formål/Hensynssone: Boliger og bevaringsområder. Godkjent/vedtatt: 21. mai 1979. For ytterligere informasjon om regulering, kontakt megler eller besøk kommunens hjemmeside.

Det er registrert arealplaner under arbeid. Plannavn: Trosvikstranda, Veumbekken-Holmen. Varslet igangsatt: mars 5, 2014. For de nyeste statusoppdateringene, bør man sjekke Fredrikstad kommunes planportal.

Dette er en eldre eiendom slik at den har SEFRAK-ID/Kulturminnebetegnelse. Eiendommen er (mulig) registrert i SEFRAK-registeret. Bygningene i SEFRAK-registeret er i utgangspunktet ikke tillagt spesielle restriksjoner. Registreringa fungerer mer som et varsko om at kommunen bør ta ei vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt løyve til å endre, flytte eller rive bygninga jfr. Riksantikvaren sine sider.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Det er generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Rettigheter og heftelser

Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Utleie

Deler av boligen har vært utleid. Utleie av deler av egen bolig er ikke et søknadspliktig tiltak, dog er det en forutsetning at bruken av arealene er i tråd med tidligere godkjenninger, samt at det er intern forbindelse mellom hoveddelen og det arealet som leies ut. Dette følger av plan- og bygningsloven.

Det gjøres oppmerksom på at arealet som har vært utleid ikke er godkjent som en egen enhet og etablering av en ny selvstendig boenhet er et søknadspliktig tiltak som vil kunne utløse tekniske og formelle krav, bl.a vil det være krav til at enheten skal ha alle hovedfunksjonene for bolig, ha egen inngang, samt at det ikke er en intern forbindelse mellom boenhetene. Megler kan ikke gi noen garanti for at en ev. søknad om en selvstendig enhet vil bli godkjent av kommunen.

Hybelen har i 2025 vært utleid for kr. 11.000,- ekskludert strøm. Hybelen har egen strømmåler og separat inngangsdør.

Radon

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Odel

Eiendommen

Seierstensgata 9

300/1032/0/0 i Fredrikstad

Type bolig: Enebolig

Selger

Kim André Dolve

Eiendomsmegler

Oppdragsnummer: 1-25-0222

Ansvarlig megler: Sondre Lien

+47 45 91 95 79

[email protected]

ASK Meglerverket

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS

NO 926 501 097 MVA

Samarbeid med og tilknytning til andre foretak

ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS levert markedsføringstjenester fra Studio Eik AS. ASK Eiendomsmegling Sarpsborg AS kan også formidle boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners AS.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Om salgsoppgaven

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm.  Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtagelse

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring via Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger.  

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 20.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer i de tilfellene boligdelen utgjør minst 50% av totalarealet. Forsikringen dekker kun boligdelen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres «innen rimelig tid». Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners’ modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjør

Oppgjøret gjennomføres av Stender Oppgjør AS, NO 983570658 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3‑3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3‑8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Personvern

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.askeiendomsmegling.no

Hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,250 % av salgssummen inkl. mva (minimum 55 000 inkl. mva)

Tilretteleggingsgebyr: 14 900,00

Oppgjørshonorar: 7 950,00

Markedspakke : 23 900,00

Visningshonorar/Overtagelse: 2 900,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.